Самовольная постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой

Чалова А.С., эксперт Центра судебных экспертиз по Южному округу.<...p>

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.<...p>

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.<...p>

Исходя из диспозиции ст. 222 ГК РФ при разрешении исков данной категории суду надлежит выяснить, соответствует ли постройка существующим требованиям СНиП, нарушает ли постройка права и охраняемые интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.<...p>

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суду, не имеющему познаний в области строительства, зачастую приходится прибегать к услугам строительно-технической экспертизы.<...p>

Строительно-техническая экспертиза с технической точки зрения может решить вопросы:<...p>

1) о капитальности зданий, сооружений;<...p>

2) о соответствии требованиям СНиП, ГОСТов и другим нормативным строительным актам для зданий и сооружений;<...p>

3) о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями.<...p>

При решении вопроса о капитальности зданий и сооружений экспертом рассматриваются требования, указанные в изменениях N 1 ГОСТ 27751-88, принятого Межгосударственной научно-технической комиссией по стандартизации и техническому нормированию в строительстве, разделом 5 учитывается уровень ответственности зданий и сооружений (1 — повышенный, 2 — нормальный, 3 — пониженный), а также требования минимальной продолжительности эксплуатации элементов жилых зданий согласно МДС 13-3.2000 (Спб) и ВСН 58-88 (р). А также в связи с тем, что структура жилищного фонда (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные (материал конструктивных элементов) и объемно-планировочные решения зданий, их потребительские качества (классы: производственные здания промышленных предприятий, жилые здания, общественные здания), срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности, следует учитывать классификацию зданий и сооружений по группам капитальности (I, II, III, IV, V, VI).<...p>

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиП (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»; СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»; СНиП 31-04-2001 «Складские здания» и т.д.), в том числе разделам «Пожарная безопасность» и «Санитарно-эпидемиологические требования», а также СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).<...p>

Кроме того, по указанному СНиП экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности Е) и пожарной опасности (КО (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умеренно пожароопасные), К3 (пожароопасные)).<...p>

По ГОСТ 30244 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренно горючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).<...p>

Также следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП 1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умеренно распространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444 (ГОСТ Р 51032-97).<...p>

Что касается непосредственно возведения жилых домов одноквартирных, то подобное строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.<...p>

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.<...p>

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.<...p>

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.<...p>

Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751 и СНиП на строительные конструкции из соответствующих материалов.<...p>

Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).<...p>

Основным свойством, определяющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, является безотказность их работы — способность сохранять заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.<...p>

Необходимо также учитывать раздел 8 (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела являются требования к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1…2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях).<...p>

При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан, возведенных зданий, сооружений с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиП, ГОСТ, другим нормативным документам. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.<...p>

<.........ong>Примечание.<............ong><...p>

Градостроительное регулирование застройки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи в г. Ростове-на-Дону, устанавливает Постановление мэра города от 28 июля 2006 г. N 888.В соответствии с указанным Постановлением по объектам индивидуального жилищного строительства, размещаемым на территориях особой градостроительной значимости, застройщиком должны быть разработаны архитектурные решения внешнего облика объекта.<...p>

Территориями особой градостроительной значимости являются земельные участки, расположенные на следующих территориях:<...p>

— кварталы в границах: пр. Театральный, пер. Грибоедовский, ул. Береговая, пр. Сиверса, ул. Текучева;<...p>

— проспекты: пр. 40-летия Победы, пр. Ленина, пр. Стачки, пр. Шолохова;<...p>

— улицы: ул. 20-я линия, ул. 22-я линия, ул. Армянская, ул. Вавилова, ул. Вятская, ул. Доватора, ул. Красноармейская, ул. Майская, ул. Малиновского, ул. Мясникова, ул. Нансена, ул. Портовая, ул. Сарьяна, ул. Советская, ул. Таганрогская.<...p>

Перепланировка и переоборудование жилых квартир<...p>

Советское жилищное строительство 60 — 80-х годов носило массовый характер. Острота потребности в жилье подчиняла его проектирование задаче строить как можно больше и как можно дешевле, соблюдая строжайшую экономию, что, в свою очередь, породило возникновение большого количества «стандартных» квартир с крайне неудобным объемно-планировочным решением. Многие дома, особенно выполненные из кирпича или блоков, как правило, имеют срок эксплуатации в среднем 100 — 150 лет, однако квартиры в подобных домах претерпевают моральное устаревание (износ). В связи с этим в настоящее время наиболее актуальным стал вопрос о перепланировке и переоборудовании жилых квартир.<...p>

Основными постулатами перепланировки и переоборудования жилых квартир являются те обстоятельства, при которых данная перепланировка и переоборудование должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения и не должны приводить: к нарушению прочности или разрушению конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры, снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня.<...p>

В соответствии со СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», раздел 9, размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями не допускается. Однако в разделе 6 этого же СНиПа существует примечание «При реконструкции жилых зданий с изменением местоположения санитарно-технических узлов следует выполнять соответствующие дополнительные мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, а также при необходимости — усиление перекрытий, на которых предусматривается установка оборудования этих санитарно-технических узлов».<...p>

<.........ong>Примечание.<............ong><...p>

В ходе производства экспертизы при определении соответствия указанной перепланировки строительным нормам и правилам эксперт сталкивается с тем обстоятельством, что в существующих строительных нормативных актах особых условий, ограничивающих изменение габаритов балконов, не указывается.Требования, предъявляемые к перепланировке и переоборудованию квартир, устанавливают следующие нормативные документы: СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; ВСН 61-89(р); СанПиН 2.2.1…2.1.1.1076-01; СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.<...p>
<.........ong><.........ong> <............ong><............ong>

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.