№414. Гражданское дело. О взыскании с застройщика суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки и штрафа

Первоначально решением районного суда с застройщика было взыскано только сумма переплаты по договору участия в долевом строительстве от 02 ноября 2010 года в размере 105 000.00 (сто пять тысяч) рублей, а в остальной части было отказано. Однако судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда удовлетворила жалобу адвоката ГРОЗНОГО Б.А. и решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 15 октября 2013 года отменила в части отказа НАШЕМУ КЛИЕНТУ в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и штрафа, и вынесла в этой части новое решение, которым исковые требования НАШЕГО КЛИЕНТА о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и штрафа удовлетворила в части, взыскав с ООО «Ремстройсервис» в пользу НАШЕГО КЛИЕНТА неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 50000 рублей и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в сумме 77 500 рублей.

При этом при рассмотрении дела судебная коллегия указала следующее, что  отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны истца имело место злоупотребление правом, поскольку, подписав 14 февраля 2013 года передаточный акт к договору участия в долевом строительстве, он подтвердил, что претензий к застройщику по срокам передачи объекта не имеет и письменная претензия по срокам передачи объекта НАШИМ КЛИЕНТОМ была направлена в адрес ответчика лишь 22 марта 2013 года, то есть уже после оформления им права собственности на спорную квартиру.

Кроме того, принимая такое решение, суд также учел и то обстоятельство, что на день подписания истцом договора об уступке права требования по договору № 16-2/09/10 от 02.11.2010 года 27.08.2012 года застройщиком уже был нарушен установленный договором (не позднее 01 ноября 2011 года) срок передачи квартиры дольщику, однако, несмотря на это обстоятельство, истец заключил с Л..… договор о переуступке прав требования.

Также суд принял во внимание тот факт, что несвоевременная сдача объекта имела место, в том числе и вследствие того, что вступившим в законную силу 05 мая 2010 года решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 декабря 2009 года на ООО «Ремстройсервис» была возложена обязанность по прекращению деятельности по реконструкции 3-х квартирного жилого дома в 13-ти квартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 39:617:010017:84 по адресу: г. …… методом вибрационной технологии свай и шпунтовых стоек и в связи с наличием указанного выше судебного акта проводилась повторная государственная экспертиза результатов инженерных изысканий и лишь 22 февраля 2011 года между ООО «Ремстройсервис» и ОАО «Калининградпромпроект» был подписан акт № 77 сдачи-приемки выполненных работ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU39518101-010/2012МО было получено 04 сентября 2012 года.

Кроме того, суд указал на то, что ссылки истца на Закон РФ «О защите прав потребителей» в обосновании исковых требований о взыскании неустойки за нарушение исполнения сроков договора и штрафа, являются несостоятельными, поскольку в соответствии с ч. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется лишь в части, не урегулированной специальными законами. Вместе с тем, ответственность застройщика по нарушению сроков передачи объекта по договору участия в долевом строительстве предусмотрены статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Кроме того, мотивируя свои выводы об отсутствии оснований для взыскания с ответчика штрафа, суд также указал на то, что, несмотря на наличие в материалах дела сведений о том, что в адрес ответчика ООО «Ремстройсервис» истцом была направлена претензия о выплате ему денежных средств в размере 105 000.00 рублей в счёт переплаты стоимости приобретенного жилья, а также суммы в размере 1 884 300.00 рублей в счёт неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору, вместе с тем бесспорных данных о том, что именно ответчик ООО «Ремстройсервис» получил указанную претензию истца в материалах дела не имеется, поскольку согласно почтовому уведомлению, данная корреспонденция, адресованная ООО «Ремстройсервис», находящемуся по адресу: Калининградская область, г. Гурьевск, ул. Калининградское шоссе, 15, была получена Хасановой, тогда как из представленных ответчиком документов следует, что такого сотрудника в ООО «Ремстройсервис» не имеется, а по тому же адресу зарегистрированы и иные организации, а именно ООО «База-15», ООО «ГЕОСТРОИТРЕСТ», ООО «Партнер-Союз».

Помимо этого, суд также указал на то, что из условий договора № 16- 2/09/10 от 02 ноября 2010 года следует, что застройщик возвращает дольщику разницу между фактически перечисленной им суммой по договору и окончательной суммой, исчисленной по материалам БТИ в течение пятнадцати календарных дней со дня подписания сторонами дополнительного соглашения. Однако, между сторонами такое дополнительное соглашение заключено не было. При этом в ходе судебного разбирательства, представителем ответчика предлагалось заключить мировое соглашение о выплате указанной выше разницы в соответствии с условиями договора, которое было оставлено без внимания стороной истца.

Между тем с выводами суда об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства квартиры, являвшееся объектом долевого строительства, и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, судебная коллегия согласиться не может.

Так, в соответствии с положениями, предусмотренными ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу положений ст. 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 вышеуказанного к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как видно из материалов дела, в нарушение условий договора об участии в долевом строительстве от 02 ноября 2010 года, квартира истцу по акту приема-передачи передана 14 февраля 2013 года, то есть с просрочкой на 469 дней, что в силу положений ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» влечет ответственность застройщика в виде уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, в ходе судебного разбирательства не было установлено обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в том числе обстоятельств непреодолимой силы, а также виновного поведения самого истца, в том число уклонения его от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Приведенные судом в решении обстоятельства, на основании которых суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требовании, таковыми признаны быть не могут.

Так с учетом того, что просрочка исполнения обязательства но передаче квартиры участнику долевого строительства являлась очевидной, включение застройщиком в форму акта приемки-передачи квартиры указания на отсутствие у дольщика претензий по сроку передачи квартиры, подтверждает достоверность утверждения представителя истца в ходе рассмотрения дела и, в том числе в суде апелляционной инстанции, о том, что в иной редакции, не содержащей такого указания, застройщиком акт не был бы подписан, тогда как для истца представление акта приемки-передачи квартиры было необходимо для государственной регистрации своего права собственности на квартиру, являвшуюся предметом долевого строительства, с чем, как видно из материалов дела, по условиям договора ипотеки для него было связано уменьшение процентной ставки по кредиту, за счет средств которого, в том числе им было оплачено уступленное право требования квартиры, с 14,75 % годовых до 13,75 %. При таком положении подписание истцом, к тому же являющимся экономически более слабой стороной договора, акта-приема передачи без оговорок и предъявление претензии и иска в суд только после регистрации своего права собственности на предмет ипотеки, с учетом безусловно вынужденного характера таких действий с его стороны не может расцениваться как злоупотребление со стороны истца правом, не подлежащим в силу положений ст. 10 ГК РФ судебной защите, тем более с учетом положений ст. 3 ГПК РФ, в соответствии с которой отказ от права на обращение в суд является недействительным.

Не может служить законным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований в указанной части и само по себе то обстоятельство, что на момент заключения договора о переуступке прав требований с Л… установленный договором срок передачи квартиры дольщику истек.

Согласно ст. 11 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. ст. 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При этом, если иное , не предусмотрено законом или , договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитор}’ в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Как достоверно установлено судом, Л..… свои обязательства по оплате предусмотренной договором стоимости объекта долевого строительства в размере 1 884 300.00 рублей исполнила в полном объеме, условие договора о переуступке прав требования по договору № 16-2/09/10 от 02.11.2011 года участия в долевом строительстве в части оплаты стоимости передаваемого требования С..… также было исполнено в полном объеме, государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке.

Таким образом, договор о переуступке прав требования по договору № 16-2/09/10 от 02.11.2010 года заключен в соответствии с требованиями закона и в силу положений ст. 384 ГК РФ к цессионарию перешло право первоначального кредитора (цедента) в полном объеме на тех условиях, которые существовали к моменту заключения указанного договора, включая права, обеспечивающие исполнение договорного обязательства должником.

Поскольку на момент заключения договора уступки права требования (27.08.2012 года), после истечения срока окончания строительства (1 ноября 2011 года), квартира, являвшаяся предметом договора о долевом участии в строительстве, не была передана застройщиком дольщику, то право требования передачи этой квартиры и всех обязательств по ней сохранилось за новым дольщиком в силу положений ст. 384 ГК РФ.

С учетом изложенного, отказ в удовлетворении исковых требований С…. о взыскании неустойки по мотиву того, что на день заключения о переуступке прав требования срок передачи квартиры застройщиком был нарушен, нельзя признать законным и обоснованным.

Нельзя признать состоятельным и вывод суда об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки по причине того, что вступившим в законную силу 05 мая 2010 года решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 декабря 2009 года на ООО «Ремстройсервис» была возложена обязанность по прекращению деятельности по реконструкции 3-х квартирного жилого дома в 13-ти квартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 39:617:010017:84 по адресу: г. …… методом вибрационной технологии свай и шпунтовых стоек и в связи с наличием указанного выше судебного акта проводилась повторная государственная экспертиза результатов инженерных изысканий.

Так, принимая решение об участии в реконструкции 3-х квартирного жилого дома в 13-ти квартирный жилой дом, ООО «Ремстройсервис» не могло исключать наступление любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления, тем более, что на момент заключения с Л…. договора № 16-2/09/10 от 02.11.2010 года участия в долевом строительстве указанный выше судебный акт уже вступил в законную силу и для застройщика была очевидна необходимость проведения повторной государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, и вступая в договорные отношения с названным дольщиком, а затем давая согласие на переуступку прав требований по заключенному с ней договору С..…, ООО «Ремстройсервис» должно было учитывать данное объективно существовавшее к тому времени обстоятельство.

Не могло служить основанием к отказу в иске в указанной части в полном объеме и на то обстоятельство, что истец, добросовестно заблуждаясь, ошибочно исчислил размер заявленной им неустойки по правилам ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

С учетом изложенного, поскольку квартира была передана истцу с нарушением установленного договором срока, срок просрочки с 12 ноября 2011 года по 13 февраля 2013 года (то есть до даты передачи объекта долевого строительства истцу на основании акта приема-передачи от 14 февраля 2013 гада) составил 469 дней (а не 484 дня, как ошибочно указал истец, исчисляя этот срок по 27 февраля 2013 года), и ответственность за нарушение обязательства по передаче квартиры дольщику в установленные договором сроки, предусмотрена как условиями договора, так и законом, а доказательств того, что просрочка исполнения обязательства по передаче квартиры произошла вследствие непреодолимой силы или по вине истца ответчиком в ходе рассмотрения дела представлено не было, оснований к отказу в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки в полном объеме у суда не имелось.

Размер неустойки, рассчитанный в соответствии со ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 5 договора об участии в долевом строительстве от 02.11.2010 года, составляет: 1884300 рублей (цена по договору) х 469 (дни просрочки) х 8,25/150%(размер неустойки) = 486055,19 рублей.

С учетом степени вины застройщика, конкретных обстоятельств дела, в том числе факта осведомленности истца о нарушении сроков исполнения обязательств по передаче квартиры на момент подписания им договора о переуступке прав требования, принимая также во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия считает заслуживающим внимание заявление ответчика о снижении в этой связи размера неустойки, и в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ полагает необходимым снизить размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки до 50000 рублей.

При таком положении, с учетом обоснованности требований истца о взыскании переплаты стоимости квартиры и неустойки за нарушение сроков её передачи участнику долевого строительства, не имелось у суда оснований и для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а приведенные судом в обоснование вывода об отсутствии законных оснований для взыскания штрафа, доводы о недоказанности факта получения письменных требований истца в досудебном порядке и о том, что возврат излишне уплаченных по договору денежных средств должен производиться на основании дополнительного соглашения к договору, которое между сторонами заключено не было, не основаны на положениях действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

Так в силу положений п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных » законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом судом установлено, что истцом в адрес ответчика ООО «Ремстройсервис истцом  С…. была направлена претензия о выплате ему денежных средств в размере 105 000.00 рублей в счёт разницы в площади приобретенного жилья, а также суммы в размере 1 884 300.00 рублей в счёт неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору. Данная претензия была направлена истцом по надлежащему адресу — по месту регистрации ООО, заявленному им налоговым органам при государственной регистрации предприятия, являющемуся также как следует из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Ремстройсервио), местом нахождения его рабочих органов. С учетом изложенного, именно на ООО лежит обязанность обеспечить надлежащее получение поступающей в его адрес корреспонденции по этому адресу. При таком положении факт того, что получившая данную претензию истца Хасанова, в числе сотрудников ООО «Ремстройсервио) не значится и, что по тому же адресу зарегистрированы и иные организации, в том числе ООО «База-15», ООО «ГЕОСТРОЙТРЕСТ», ООО «Партнер-Союз», правового значения для разрешения заявленного спора не имеет, основанием к отказу в удовлетворении законных и обоснованных требований истца служить не может.

Не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа и ссылка суда на невыполнение условия договора о заключении сторонами дополнительного соглашения о выплате истцу разницы в стоимости квартиры по результатам обмеров БТИ, поскольку обязанность по направлению дольщику сообщения о необходимости заключения такого дополнительного соглашения с указанием в нем результатов обмеров квартиры согласно материалам БТИ в силу ч.3 ст. 2 договора возложена на застройщика. Как видно из материалов дела эту свою обязанность, предусмотренную договором, застройщик не исполнил, а возложение на дольщика ответственности за невыполнение застройщиком своих обязательств, тем более с учетом доказанности факта досудебного обращения истца к ответчику с требованием о выплате разницы в стоимости квартиры, оставленного ответчиком без удовлетворения, нельзя признать правомерным.

Нельзя признать состоятельным и положенный в основу вывода о необоснованности требований истца о взыскании штрафа довод суда о предложении ответчика истцу заключить мировое соглашение в ходе рассмотрения дела, поскольку как видно из материалов дела, такое предложение было сделано ответчиком на условиях отказа истца от исковых требований о взыскании неустойки и штрафа в полном объеме, и лишь частичном удовлетворении требований истца о взыскании стоимости разницы между фактической и проектной площадями квартиры в сумме 81300 рублей, что сам суд первой инстанции признал несостоятельным. При таком положении ссылки суда первой инстанции в обоснование вывода об отказе в удовлетворении исковых требований Сидельникова О. В. о взыскании штрафа на его отказ от заключения мирового соглашения на приведенных ответчиком условиях нельзя признать состоятельными. Кроме того, при согласии с иском в указанной части, ответчик не был лишен возможности -в добровольном порядке произвести выплату этой разницы в неоспариваемой сумме, что им фактически сделано не было.

С учетом изложенного, принимая во внимание размер присужденных истцу сумм, также подлежит взысканию с ответчика в его пользу штраф в сумме 77500 рублей ((105000 руб. +50000 руб.) х 50 %).

 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_1 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_2 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_3 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_4 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_5 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_6 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_7 решение от 15.10.2013г., о взыскании переплаты с ООО Ремстройсервис_Страница_8

апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_01 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_02 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_03 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_04 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_05 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_06 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_07 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_08 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_09 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_10 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_11 апелляционное определение от 15.01.2014г., жалоба на решение Гурьевского суда_Страница_12

Заказать звонок
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.