ОБОБЩЕНИЕ судебной практики по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).<...p>

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.<...p>

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.<...p>

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.<...p>

Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:<...p>

— создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке;<...p>

— отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;<...p>

— создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.<...p>

Каждый из указанных признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.<...p>

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.<...p>

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.<...p>

За 10 месяцев 2007 г. Арбитражным судом Костромской области рассмотрено 31 исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку.<...p>

По результатам рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений по 25 делам вынесено решение об удовлетворении иска, по 6 делам в иске отказано.<...p>

За указанный период по данной категории споров судами вышестоящих инстанций отменено 2 решения суда первой инстанции (дела №№ А31-5321…2006-21, А31-8533…2006-20), кроме того, судом кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда, которым было отменено решение суда первой инстанции (дело № А31-5321…2006-21), дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.<...p>

Анализ судебной практики Арбитражного суда Костромской области по вопросам, связанным с признанием права на самовольную постройку, показал следующее:<...p>

Читать подробнее ….<...p>

<...p>

<.........ong>1. При рассмотрении иска о признании права собственности суду необходимо исследовать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливающие документы на созданную им постройку во внесудебном порядке.<............ong><...p>

<.........ong> <............ong><...p>

Рассмотренные судом дела данной категории можно подразделить на два вида:<...p>

а) дела, по которым имеет место спор о возможности сохранения самовольной постройки (№№ А31-204…2007-10, А31-7507…2007-10, А31-3546…2006-10, А31-283…2007-12, А31-2251…2007-18, А31-1471…2007-21, А31-5321…2006-21, А31-8533…2006-20, А31-902…2007-20);<...p>

б) дела, по которым спор о признании права на самовольную постройку отсутствует, а обращение истца с иском вызвано необходимостью обеспечения регистрации прав на объект недвижимости в условиях, когда такая регистрация в ином порядке невозможна ввиду наличия у объекта недвижимости одного или нескольких признаков самовольной постройки (№№ А31-8910…2006-10, А31-6567…2006-10, А31-6058…2006-10, А31-1521…2007-12, А31-1520…2007-12, А31-1401…2007-12, А31-4308…2006-17, А31-8908…2006-17, А31-2011…2007-17, А31-2252…2007-17, А31-2265…2007-17, А31-3669…2007-17, А31-6655…2006-18, А31-2002…2007-18, А31-4302…2007-18, А31-4770…2005-21, А31-8906…2006-21, А31-442…2007-21, А31-1032…2007-21, А31-1112…2007-21, А31-1315…2007-21, А31-2929…2007-21).<...p>

Как следует из материалов дел, подвергнутых анализу, в большинстве случаев обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку вызвано отсутствием у истца разрешения на строительство и…или акта ввода в эксплуатацию, при этом спор о возможности сохранения самовольной постройки отсутствует, поскольку надзорные органы выдали соответствующие положительные заключения.<...p>

Исходя из процессуальных норм, отсутствие предмета спора должно служить основанием для прекращения судом производства по делу.<...p>

При этом согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.<...p>

Сложившаяся в Арбитражном суде Костромской области практика исходит из того, что иск о признании права на самовольную постройку подлежит рассмотрению в суде независимо от наличия или отсутствия спора, поскольку возможность обращения в суд с данным иском предусмотрена статьей 222 ГК РФ.<...p>

Данная позиция не является бесспорной и не отвечает рекомендациям, выработанным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года, согласно которым при отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ.<...p>

Анализ содержания ст. 222 ГК РФ в совокупности с нормами Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также с нормами, установленными ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по по использованию земель.<...p>

Иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются, когда права застройщика никем не оспариваются. Если строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.<...p>

Поскольку суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права.<...p>

Следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности суду необходимо исследовать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливающие документы на созданную им постройку. При наличии возможности приобретения права собственности на самовольно возведенный объект во внесудебном порядке основания для удовлетворения иска отсутствуют.<...p>

<.........ong>2. По иску о признании права собственности на самовольную постройку признание ответчиком иска судом не может быть принято, поскольку критерии возможности принятия признания иска по данному требованию тождественны критериям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ.<............ong><...p>

Анализ судебной практики Арбитражного суда Костромской области показал, что судьи не принимают признание ответчиком иска по требованию о признании права собственности на самовольную постройку.<...p>

По делу № А31-3669-2007-17 по иску ОАО «Славнефть-Ярославнефтепродукт» к Администрации Вохомского муниципального района о признании права собственности на самовольно возведенное строение ответчик признал требования истца.<...p>

Суд признание ответчиком иска не принял и рассмотрел дело по существу.<...p>

Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие самовольной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц.<...p>

Наличие согласия местной администрации на сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.<...p>

Согласно ст. 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.<...p>

Таким образом, для рассмотрения вопроса принятия признания иска ответчиком суд, по сути, должен рассмотреть дело по существу.<...p>

Следовательно, по требованию о признании права на самовольную постройку у суда отсутствуют основания принимать признание иска ответчиком, поскольку в данном случае вопрос принятия признания иска поставлен в зависимость от удовлетворения исковых требований при рассмотрении дела по существу, а волеизъявление ответчика не изменяет предмет исследования.<...p>

<.........ong>3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только на завершенный строительством объект.<............ong><...p>

На рассмотрении Арбитражного суда Костромской области в 2006г. находились дела №№ А31-2728…2006-17, А31-2729…2006-17, А31-2731…2006-21, А31-2732…2006-21, А31-2735…2006-20, А31-2737…2006-12, А31-2738…2006-12, А31-2739…2006-10, А31-2740…2006-10, А31-2748…2006-18 по иску ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой» к Администрации г. Костромы о признании права собственности на незавершенное строительство жилых домов.<...p>

При рассмотрении указанных дел судьи истребовали у истца сведения о завершении строительства объектов и доказательства, подтверждающие соответствие объектов установленным требованиям.<...p>

Истец неоднократно заявлял ходатайства об отложении слушания дела для обеспечения завершения строительства и представления истребуемых судом доказательств, после неоднократных отложений слушания дела отказался от иска, отказ истца от иска по всем вышеуказанным делам был принят, производство прекращено.<...p>

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.<...p>

Термин «постройка, созданная на земельном участке», предполагает завершение строительства объекта, следовательно, правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.<...p>

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только на завершенный строительством объект.<...p>

Тем не менее, изучение судебной практики различных округов показало, что в ряде случаев суды рассматривают незавершенный строительством объект как самовольную постройку.<...p>

<.........ong> <............ong><...p>

<.........ong>4. При рассмотрении исков о признании права на самовольную постройку является целесообразным привлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной регистрационной службы.<............ong><...p>

<.........ong> <............ong><...p>

При анализе судебной практики Арбитражного суда Костромской области по искам о признании права на самовольную постройку за 11 месяцев 2007 г. не выявлено каких-либо проблем, связанных с наличием зарегистрированных прав на объекты, ранее размещенные на земельном участке, либо с наличием зарегистрированных обременений.<...p>

Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показало, что суды, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной регистрационной службы.<...p>

Принимая во внимание предмет исковых требований, учитывая, что при удовлетворении требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости, привлечение регистрирующего органа к участию в деле следует признать обоснованным и целесообразным, несмотря на отсутствие у регистрирующего органа притязаний относительно объекта.<...p>

Независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.<...p>

Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм ст. 222 ГК РФ поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечит возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.<...p>

* * *<...p>

Признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки.<...p>

Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства.<...p>

Количество обращений с данным видом иска в 2007 г. позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является актуальной не только для арендаторов земельных участков, утративших в связи с изменением статьи 222 ГК РФ возможность претендовать на судебное признание их права собственности на такой объект, данная проблема актуальна для собственников земельных участков и владельцев земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.<...p>

Учитывая актуальность проблемы, полагаю, что установление регламентированного административного порядка оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, включая самовольные постройки, может исключить рост судебных дел данной категории.<...p>

Принимая во внимание, что задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав, полагаю, что иски о признании права на самовольную постройку, связанные фактически со статуированием права, в отсутствие спора о возможности сохранения самовольной постройки не могут быть отнесены к подведомственности арбитражного суда.<...p>

&nb…p;<...p>

Председатель судебного состава:                                        Разгуляева Г.М.<...p>

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.