ОБЗОР материалов судебной практики рассмотрения споров, возникших из земельных правоотношений за 2007-2009 годы

Во исполнение пункта 5.2 Плана работы Арбитражного суда Костромской области на второе полугодие 2010 года проведено обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений, за 2007 – 2009 годы.<...p>

Земельные споры, относящиеся к подведомственности арбитражных судов, в зависимости от характера заявленных требований могут рассматриваться как в рамках искового производства, так и в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.<...p>

<...p>

Специфика данных споров обусловлена тем, что они вытекают из земельных отношений, объектом которых выступают: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.<...p>

За период с 2007 по 2009 годы Арбитражным судом Костромской области рассмотрено 282 дела указанной категории, в том числе: в 2007 году — 34 дела (из них отменено 1), в 2008 году — 59 дел (из них 3 отменены), в 2009 году – 189 дел (из них 6 отмененных).<...p>

Рассмотренные Арбитражным судом Костромской области споры преимущественно были связаны с применением норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих приватизацию земельных участков, предоставление земельных участков для строительства, включая жилищное, и в аренду, а также соотношение прав на земельный участок и прав на объект недвижимости, находящийся на этом участке.<...p>

Правовой основой для разрешения данной категории споров являются Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними, в том числе субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.<...p>

Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и ряде постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.<...p>

Со дня принятия Земельного кодекса Российской Федерации прошло определенное время, в течение которого активно формировалась правоприменительная практика, позволяющая выявить проблемы в правовом регулировании земельных отношений. Однако иногда подход к правильному применению той или иной законодательной нормы вырабатывается в течение достаточно длительного периода после вступления ее в силу.<...p>

Анализ вышеуказанных данных показывает, что в основном нормы материального и процессуального права применялись судьями Арбитражного суда Костромской области правильно. В тоже время наличие отмененных и измененных судебных актов по данной категории споров свидетельствует об имеющихся проблемах и ошибках в толковании и применении судом норм права, необходимости определения правовой позиции по спорным вопросам.<...p>

Ниже приведены наиболее актуальные и значимые примеры практики рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений.<...p>

I. Рассмотрение споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков и договоров аренды лесных участков.<...p>

&nb…p;<...p>

1. Отсутствие согласия собственника на передачу земельного участка в субаренду или неуведомление его арендатором о состоявшейся сдаче земельного участка в поднаем не является основанием для признания недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка.<... n...m...="_f...n......f2" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n2">[2]<......><...p>

&nb…p;<...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города о признании недействительным договора субаренды земельного участка.<...p>

В ходе рассмотрения спора суд установил, что Администрация района (арендодатель) и Администрация города (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Впоследствии Администрация города передала Обществу указанный земельный участок в субаренду, не получив при этом согласия арендодателя на передачу имущества третьему лицу.<...p>

Расценив данное обстоятельство как основание для ничтожности договора субаренды по статье 168 ГК РФ, Общество обратилось в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.<...p>

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.<...p>

Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.<...p>

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то при передаче земельного участка в субаренду достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11).<...p>

В п. 16 Постановления № 11 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, в силу которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.<...p>

Исходя из толкования норм ст. 22 ЗК РФ и п. 15,16 Постановления № 11, суд пришел к выводу, что для земельных участков Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает особый порядок регулирования вопроса о передаче его в субаренду, а норма п. 6 ст. 22 данного Кодекса не дает оснований для вывода о возможности признания недействительным (ничтожным) договора субаренды не только ввиду отсутствия согласия на это со стороны арендодателя, но и по причине отсутствия простого уведомления последнего о состоявшейся сдаче земельного участка в поднаем.<...p>

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции правомерными.<...p>

2. В случае отчуждения арендатором земельного участка нескольких из находящихся на этом земельном участке и принадлежащих ему объектов недвижимости, взыскание арендной платы (в виде неосновательного обогащения) за площадь земельного участка, необходимую для использования расположенных на нем и отчужденных объектов недвижимости, правомерно возлагать на арендатора, как на лицо, инициировавшее такое отчуждение, а не на действительных собственников.<... n...m...="_f...n......f3" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n3">[3]<......><...p>

Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.<...p>

В основу своих возражений Общество со ссылкой на п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) выдвинуло довод об отчуждении двух из трех принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, выступающем предметом договора аренды, стороннему лицу и отсутствием вследствие этого у Общества обязанности вносить арендную плату по договору с момента продажи, как минимум, в отношении той части арендованного земельного участка, что необходима для использования этих проданных объектов.<...p>

Удовлетворяя заявленные требования, суд счел ссылку ответчика на разъяснение Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ошибочной, поскольку она не учитывает взаимной связи и смысла всех пунктов этого Постановления, посвященных толкованию ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 13 и 14 Постановления № 11).<...p>

По правилам п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 13 Постановления № 11).<...p>

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение, строение.<...p>

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым  зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления № 11). При этом Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации приводит пример, когда на одном земельном участке расположен один объект недвижимости, и не указывает на случай продажи арендатором земельного участка части принадлежащих ему объектов, что может быть расценено как квалифицированное умолчание.<...p>

Таким образом, суд пришел к выводу, что, во-первых, при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не принадлежащем продавцу на том же праве, действующее земельное и гражданское законодательство предусматривает возможность перехода к новому собственнику прав пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации этого объекта, то есть покупатель имеет право в дальнейшем требовать оформления арендных прав на земельные участки под объектами недвижимости в соответствии со ст. 35 и ст. 36 ЗК РФ.<...p>

Во-вторых, в случае, когда на арендованном земельном участке имеется один либо несколько объектов недвижимости и все они отчуждены одному и тому же лицу, последнее в силу закона приобретает право аренды, ранее принадлежащее отчуждателю недвижимости.<...p>

В рассмотренном случае существующие договорные арендные отношения установлены между конкретными лицами: собственником земельного участка (Администрацией района) и Обществом, как собственником зданий. Новые собственники части зданий стороной по договору аренды не являлись.<...p>

По смыслу положений ст. 420, 425 ГК РФ договор является обязательным для его сторон, то есть лиц, заключивших этот договор. Третьи лица из договорного обязательства до вступления в договор могут получить только права, а не обязанности, в данном случае обязанность по оплате пользования (ст. 308 ГК РФ).<...p>

С учетом изложенного, суд исходил из того, что поскольку новые собственники объектов недвижимого имущества не являются стороной по договору аренды земельного участка, на них нельзя возложить обязанность по внесению арендной платы, предусмотренную данным договором аренды.<...p>

Подобная трактовка, по мнению суда, отвечает также принципам справедливости и добросовестности, присущим гражданскому законодательству.<...p>

Аналогичный выбранному судом подход был выработан по итогам заседания Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суда Поволжского округа от 13.03.2008 с участием заместителей Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Витрянского В.В. и Слесарева В.Л. (п. 2.7 Рекомендаций научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Поволжского округа, утвержденных протоколом от 28.03.2008 заседания Президиума Федерального арбитражного суда Поволжского округа).<...p>

3. Определенный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы считается измененным с момента вступления в законную силу нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы, приятого уполномоченным органом.<...p>

Незаключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы само по себе не влияет на установление размера арендной платы<... n...m...="_f...n......f4" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n4">[4]<......>.<...p>

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени.<...p>

При рассмотрении спора суд установил, что, Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка, в числе условий которого определили механизм изменения арендной платы путем изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативных актов органов местного самоуправления. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.<...p>

Постановлением исполнительного органа Костромской области порядок начисления и внесения арендной платы был изменен (увеличен коэффициент применяемых ставок).<...p>

Комитетом в адрес арендодателя было направлено дополнительное соглашение об изменении договора аренды в части размера арендной платы, которое Обществом принято не было. Отказ Общества вносить арендную плату по новым ставкам послужил основанием для обращения в арбитражный суд.<...p>

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.<...p>

По правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.<...p>

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).<...p>

В силу абз. 5 ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.<...p>

Руководствуясь указанными нормами, суд пришел к выводу, что новый размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом неподписание дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы само по себе не влияет на установление размера арендной платы.<...p>

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд подчеркнул, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Вывод арбитражного суда первой инстанции согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.<...p>

Выбранный судами подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404…09.<...p>

4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть самостоятельным предметом сделок.<... n...m...="_f...n......f5" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n5">[5]<......><...p>

Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.<...p>

Частично удовлетворяя исковые требования в виде взыскания неосновательного обогащения за период фактического пользования земельным участком, арбитражный суд исходил из незаключенности договора аренды.<...p>

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что между уполномоченным органом и Предпринимателем подписан договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который ни на момент подписания договора, ни впоследствии государственный кадастровый учет не прошел.<...p>

В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора аренды может быть земельный участок. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.<...p>

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных ресурсов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).<...p>

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли, границы которого определены в соответствии с федеральными законами.<...p>

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит специальное условие, в соответствии с которым из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в аренду только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.<...p>

Установив, что спорный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, и, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка является незаключенным.<...p>

5. Законодательством в области лесопользования установлен особый порядок приведения договоров аренды участка лесного фонда в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации путем переоформления ранее заключенных договоров аренды участка лесного фонда на новые без проведения аукциона по правилам статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации. Переоформление в таком случае представляет собой заключение нового договора аренды лесного участка.<... n...m...="_f...n......f6" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n6">[6]<......><...p>

Департамент лесного хозяйства (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации расторжения договора аренды лесного участка.<...p>

При рассмотрении дела суд установил, что Департамент и Предприниматель на основании протокола лесного конкурса заключили договор аренды участка лесного фонда.<...p>

Впоследствии на основании Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) указанный договор был переоформлен на новый договор аренды лесного участка. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации первого договора аренды участка лесного фонда была погашена с одновременной регистрацией нового договора аренды.<...p>

Решением арбитражного суда по делу № А31-5501…2008 первоначальный договор аренды был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расторжения нового договора аренды на основании указанного судебного акта.<...p>

Уполномоченный орган со ссылкой на абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 129-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в регистрации расторжения договора отказал, что послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.<...p>

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.<...p>

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 1, 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).<...p>

В п. 1 и 2 ст. 4 Вводного закона установлена обязанность участников договоров аренды участков лесного фонда привести их в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации путем подачи заявлений о переоформлении таких договоров на договоры аренды лесного участка до 01 января 2009 года. Порядок приведения договоров аренды участков лесного фонда и договоров безвозмездного пользования участками лесного фонда в<...p>

соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.<...p>

Порядок приведения договоров аренды участков лесного фонда и договоров безвозмездного пользования участками лесного фонда в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации, утвержденный Приказом Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 04.10.2007 № 258, определяет, что переоформление договоров производится на основании заявления лиц, использующих соответствующие лесные участки. По результатам рассмотрения заявления о переоформлении уполномоченным органом выносится решение о переоформлении договора аренды участка лесного фонда или договора безвозмездного пользования участком лесного фонда на договор аренды лесного участка или договор безвозмездного срочного пользования лесным участком (п. 7 Порядка). Решение является основанием для заключения договора аренды лесного участка или договора безвозмездного срочного пользования лесным участком (п. 9 Порядка).<...p>

Проанализировав нормы лесного законодательства, суд пришел к выводу, что суть переоформления договора аренды лесного участка заключается не в изменении старых договоров и не в формальном изменении стороны по договору, а фактическом заключении нового договора аренды лесного участка или договора безвозмездного срочного пользования лесного участка в зависимости от вида использования лесов с учетом требований Лесного кодекса Российской Федерации.<...p>

На основании изложенного суд пришел к выводу о правомерности действий регистрационного органа.<...p>

Кассационный суд признал позицию суда первой инстанции обоснованной.<...p>

6. Несоответствие содержания протокола о результатах торгов, являющегося основанием для заключения договора аренды земельного участка, и самого договора аренды земельного участка требованиям действующего законодательства не может быть основанием для отказа в регистрации договора аренды.<... n...m...="_f...n......f7" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n7">[7]<......><...p>

Департамент имущественных и земельных отношений (далее — Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и обязании произвести государственную регистрацию.<...p>

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании распоряжения органа местного самоуправления проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, по результатам которого (протокол о результатах торгов) Департамент заключил с победителем (Предпринимателем) договор аренды земельного участка.<...p>

Предприниматель обратился в регистрационный орган с заявлением о регистрации договора аренды.<...p>

Уполномоченный орган, установив, что размер арендной платы, указанной в договоре аренды определен не по итогам торгов, а протокол торгов на право заключения договора аренды, не соответствуют действующему законодательству, со ссылкой на абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) отказал в регистрации представленного договора аренды.<...p>

Посчитав данный отказ незаконным, Департамент оспорил его в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд руководствовался ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 и 24 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 17, 18, 20 Закона о регистрации и исходил из того, что протокол о результатах торгов по продаже прав на заключение договора аренды, являющийся основанием для заключения договора аренды, и сама сделка не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем сделал вывод о правомерности отказа регистрационного органа в рамках предоставленных ему полномочий в государственной регистрации договора аренды.<...p>

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.<...p>

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, кассационный суд исходил из следующего.<...p>

Абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закона о регистрации предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.<...p>

Одновременно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации определяет, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию права, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.<...p>

Независимо от наличия документов, подтверждающих основания возникновения права аренды, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.<...p>

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.<...p>

В тоже время, по правилам п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.<...p>

Таким образом, по смыслу указанных норм права, до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным (по основаниям, связанным с нарушением правил проведения торгов) и договор, заключенный по их результатам.<...p>

Поскольку проведенный аукцион в установленном порядке оспорен не был, кассационный суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа основания для вынесения отказа.<...p>

II. Споры, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на объект недвижимости, находящийся на этом участке.<...p>

Для возникновения у покупателя объекта недвижимости права на земельный участок, на котором расположен приобретенный объект недвижимости, отказ предыдущего владельца земельного участка от права постоянного (бессрочного) пользования не требуется, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования продавца объекта недвижимости на земельный участок прекращается автоматически в силу императивных норм Земельного кодекса Российской Федерации в момент продажи находящегося на нем объекта недвижимости.<... n...m...="_f...n......f8" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n8">[8]<......><...p>

Акционерное общество (далее – АО) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Территориального управления Росимущества.<...p>

Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемым распоряжением Территориальное управление Росимущества прекратило право постоянного (бессрочного) пользования АО  на земельный участок и предоставило на праве аренды спорный земельный участок Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО). Однако заявитель от права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком в добровольном порядке не отказывался, основания для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком отсутствуют.<...p>

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что органом местного самоуправления предоставлен АО на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором находятся принадлежащие АО объекты недвижимости. Впоследствии по договору купли-продажи АО передало несколько находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости в собственность ООО.<...p>

На основании обращения АО в целях переоформления прав на земельный участок Территориальным управлением Росимущества (далее — Управление) были проведены землеустроительные работы, в результате которых земельный участок был разделен на два самостоятельных земельных участка. Распоряжением Управления право постоянного (бессрочного) пользования АО на вновь образованный земельный участок, предназначенный для эксплуатации проданных ООО объектов недвижимости, прекращено, участок передан в аренду ООО.<...p>

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник недвижимости.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленного АО требования, суд первой инстанции руководствовался ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ и исходил из того, что деление земельного участка, а также переход прав на его части к иным лицам не может нарушить права АО, поскольку в связи с отчуждением им зданий и строений, расположенных на первоначальном участке, заявитель утратил право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком, который в результате деления прекратил свое существование как объект права постоянного (бессрочного) пользования заявителя.<...p>

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, апелляционный суд, подчеркнул, что в силу норм ст. 35 и 36 ЗК РФ ООО обладало бесспорным правом на получение земельного участка, на котором расположено приобретенное им здание, в собственность или в аренду. При этом для возникновения у него данного права не требовалось получение отказа предыдущего владельца земельного участка, то есть АО, от своего права на землю, поскольку право продавца здания прекращается в связи с наличием в законе императивных норм, не допускающих отказа в переходе к лицу, являющемуся приобретателем объектов недвижимости на земельном участке, прав на это участок, и является предусмотренным пп. 7 п. 2 ст. 45 ЗК РФ основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Принятие в рассматриваемом случае судебного решения о прекращении права не требуется, так как право продавца недвижимости на земельный участок прекращается автоматически в момент ее продажи.<...p>

Кассационный суд признал выводы нижестоящих инстанций обоснованными.<...p>

III. Споры, связанные с предоставлением земельных участков в целях строительства.<...p>

1. На этапе решения вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке, выбранном для строительства, определяется принципиальная возможность строительства конкретного объекта, который указан лицом в заявлении о предоставлении участка под строительство.<... n...m...="_f...n......f9" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n9">[9]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) в размещении объекта строительства на земельном участке и о возложении на уполномоченный орган обязанности выполнить действия по обеспечению выбора названного земельного участка, оформлению акта о выборе участка и утверждению его границ.<...p>

В ходе рассмотрения дела суд установил, что Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства общественного здания.<...p>

Департамент в предоставлении участка отказал, мотивировав наличием на истребуемой территории строений, принадлежность которых не установлена, и возможностью определения границ свободного земельного участка только после выполнения проекта межевания в составе проекта планировки квартала.<...p>

Посчитав отказ незаконным и нарушающим его права, Общество обратилось в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из следующего.<...p>

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.<...p>

Первым этапом в процедуре предоставления земельного участка является выбор земельного участка и принятие компетентным органом в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта либо об отказе в размещении объекта (п. 5 ст. 30 ЗК РФ).<...p>

В соответствии с Порядком распоряжения на территории г. Костромы земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департамент, как уполномоченный орган по распоряжению земельными участками при предоставлении их для строительства, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта либо об отказе в размещении объекта.<...p>

Из смысла приведенных норм следует, что на данном этапе решения вопроса о предоставлении земельного участка с согласованием места размещения объекта является принципиальная возможность строительства конкретного объекта, который указан заинтересованным лицом в своем заявлении, на участке, выбранном для строительства.<...p>

Указанное понимание приведенных норм права согласуется с одним из основных принципов земельного законодательства – сочетание интересов общества и законных интересов иных лиц, в соответствии с которым регулирование использования, охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).<...p>

Установив, что в границах испрашиваемого участка земли расположены строения, принадлежность и правовой статус которых не определены, и руководствуясь ст. 29, 30, 31 ЗК РФ, ст. 9, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд посчитал правомерным вывод уполномоченного органа о невозможности предоставления Обществу испрашиваемого земельного участка, поскольку обратное нарушило бы права собственников этих строений (сооружений).<...p>

Апелляционный и кассационный суды поддержали позицию суда первой инстанции.<...p>

2. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка без каких-либо условий в части подготовки дополнительных материалов.<... n...m...="_f...n......f10" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n10">[10]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественных и земельных отношений, выразившихся в требовании к Обществу обратиться в уполномоченный орган с предложениями и материалами по реализации проекта на строительство офисного здания с целью дальнейшего рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду на Совете по инвестициям при губернаторе. Одновременно Общество просило обязать ответчика принять решение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства офисного здания.<...p>

При рассмотрении спора Департамент в своих возражениях ссылался на утвержденный Администрацией Костромской области Порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, предусматривающий необходимость представления технико-экономического обоснования проекта, рассмотренного Советом по инвестициям при губернаторе области.<...p>

Решением арбитражного суда заявленные требования были удовлетворены. Оспариваемое действие Департамента признано незаконным, на ответчика возложена обязанность совершить действия по предоставлению Обществу земельного участка под строительство офисного здания.<...p>

Согласно п. 8 ст. 31, п. 1 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и основанием установления в соответствии с заявками граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Срок действия решения о предварительном согласовании мест размещения объекта составляет три года.<...p>

В силу п. 2 ст. 32 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в двухнедельный срок на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка.<...p>

Руководствуясь указанными нормами, суд пришел к выводу, что единственным обстоятельством, с наличием которого федеральное законодательство связывает возникновение у уполномоченного органа обязанности принять решение по вопросу о предоставлении земельного участка, является представление заинтересованным лицом двух документов: заявления и кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка.<...p>

К моменту обращения заявителя в Департамент выбор земельного участка был осуществлен, решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято, кадастровые работы выполнены, испрашиваемый земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.<...p>

Уполномоченный орган в установленный срок решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства не принял, предложив заявителю обратиться в Департамент экономического развития, промышленности и торговли с целью подготовки материалов по реализации проекта на строительство офисного здания для рассмотрения на Совете по инвестициям при губернаторе Костромской области.<...p>

При указанных обстоятельствах арбитражный суд счел действия Департамента незаконными.<...p>

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции правомерными.<...p>

Оставляя решение суда первой инстанции по аналогичному делу без изменения, апелляционный суд отметил, что наличие у юридического лица статуса инвестора не может рассматриваться в качестве основания для изменения порядка предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Ст. 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации не наделяют субъект Российской Федерации правом принятия нормативного акта, устанавливающего дополнительные, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, условия предоставления земельных участков.<... n...m...="_f...n......f11" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n11">[11]<......><...p>

&nb…p;<...p>

3. Спор о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома вытекает из публичных правоотношений двух юридических лиц в сфере землепользования, то есть, связан с их экономической деятельностью.<... n...m...="_f...n......f12" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n12">[12]<......><...p>

Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления Администрации города, которым орган местного самоуправления в отсутствие соответствующих полномочий выдал разрешительный документ на предоставление земельного участка физическим лицам под строительство жилого дома.<...p>

Определением арбитражного суда производство по делу прекращено. Руководствуясь п. 2 и п. 4 ст. 27, ст. 29 и 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходил из неподведомственности данного спора арбитражному суду, поскольку рассмотрение споров с участием заинтересованных лиц (ответчиков)-физических лиц не относится к компетенции арбитражного суда. Кроме того, суд пришел к выводу, что спор не носит экономического характера и связан с разрешением на строительство жилого дома и принадлежности придомового участка, то есть затрагивает имущественные права и интересы физических лиц.<...p>

Проверяя обоснованность принятого арбитражным судом судебного акта, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа установил, что  рассматриваемый спор возник из публичных правоотношений двух юридических лиц в сфере осуществления землепользования, то есть, связан с их экономической деятельностью.<...p>

Принимая во внимание тот факт, что Департамент обратился с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта Администрации города по распоряжению земельным участком, суд кассационный инстанции пришел к выводу, что указанный спор по предмету и субъектному составу подведомственен арбитражному суду.<...p>

Отменяя определение суда первой инстанции и направляя дело в Арбитражный суд Костромской области для рассмотрения спора по существу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского указал суду первой инстанции на необходимость предложить заявителю уточнить статус физических лиц, привлеченных к участию в деле.<...p>

4. Земельное законодательство не устанавливает требований об обязательном объединении двух смежных участков, на которых планируется строительство объекта недвижимости. Подготовка градостроительного плана в таком случае осуществляется в отношении обоих земельных участков одновременно и в составе межевания территории.<... n...m...="_f...n......f13" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n13">[13]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Управления архитектуры и градостроительства администрации города, выразившегося в непредставлении градостроительного плана земельного участка.<...p>

В ходе рассмотрения спора судом установлено, что заявитель владеет на праве аренды двумя земельными участками, на одном из которых расположены принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости, а на втором Общество ведет строительство общественного здания.<...p>

Общество приняло решение о строительстве жилого дома, который будет располагаться на обоих земельных участках, в связи с чем обратилось в Управление архитектуры и градостроительства (далее — Управление) с заявлением о получении градостроительного плана на второй земельный участок.<...p>

Управление в выдаче градостроительного плана отказало, мотивировав непредставлением Обществом полного пакета документов, необходимых для подготовки испрашиваемого градостроительного плана.<...p>

Считая бездействие уполномоченного органа незаконным и создающим препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, Общество оспорило его в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что проектирование и строительство капитального объекта должно производиться в границах принадлежащего застройщику земельного участка и не может размещаться на двух смежных участках. Земельные участки имеют разное целевое назначение, строительство жилого дома на них не предусмотрено. Один из участков находится муниципальной собственности, второй – в собственности субъекта Российской Федерации. Нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предполагают выдачу градостроительного плана на один земельный участок, следовательно, заявителю необходимо предварительно провести процедуру объединения земельных участков и для объединенного участка определить один вид разрешенного использования – для строительства.<...p>

Апелляционный суд признал отказ арбитражного суда в удовлетворении требований правомерным, не согласившись при этом с некоторыми выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.<...p>

Ст. 44 ГрК РФ предусматривает, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Градостроительный план может быть изготовлен в форме отдельного документа либо в составе проекта межевания территории. Содержание градостроительного плана земельного участка подробно изложено в ч. 3 ст. 44 ГрК РФ.<...p>

В силу ч. 4 ст. 3 ГрК РФ по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить ГрК РФ.<...p>

В развитие данной нормы главой местного самоуправления города был утвержден порядок оформления документации на осуществление строительных изменений недвижимости на территории города, которым определен перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о выдаче градостроительного плана.<...p>

Руководствуясь ст. 44 ГрК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что закон не устанавливает требований об обязательном объединении двух смежных земельных участков, на которых планируется строительство объекта недвижимости. Из толкования норм ч. 2 ст. 44 ГрК РФ, Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, следует, что в рассматриваемом случае требуется подготовка градостроительного плана в отношении обоих земельных участков одновременно, которая должна осуществляться в составе проекта межевания территории, тогда как Общество обращалось с заявлением о подготовке градостроительного плана только одного участка.<...p>

IV. Споры, связанные с выкупом земельных участков.<...p>

&nb…p;<...p>

1. Использование земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, установленного градостроительной документацией, не является основанием для отказа в приватизации этого участка.<... n...m...="_f...n......f14" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n14">[14]<......><...p>

&nb…p;<...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений в предоставлении в собственность земельного участка и обязании уполномоченный орган заключить договор купли-продажи этого земельного участка.<...p>

При рассмотрении дела судом установлено, что Обществу принадлежат на праве собственности здания свинокомплекса и кормохранилища. Указанные объекты расположены на земельном участке, предоставленном уполномоченным органом Обществу на праве аренды в целях использования для животноводства.<...p>

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность.<...p>

Департамент в заключении договора купли-продажи отказал, поскольку в соответствии с градостроительной документацией города спорный земельный участок расположен в границах производственно-коммунальной зоны, предназначенной для размещения промышленных и складских объектов, в связи с чем не может быть предоставлен для животноводства.<...p>

Посчитав отказ незаконным и нарушающим права заявителя, Общество оспорило его в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, исходил из того, что согласно генеральному плану города, проекту детальной планировке района и ситуационному плану города испрашиваемый земельный участок расположен в границах производственно-коммунальной зоны, предназначенной для размещения судоверфи, в связи с чем не может быть предоставлен для животноводства.<...p>

Апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции.<...p>

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, кассационный суд исходил из следующего.<...p>

В силу п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 4 ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.<...p>

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. расположенных на этих земельных участках.<...p>

Таким образом, Общество вправе было реализовать предоставленную ему указанными нормами права возможность приобрести спорный земельный участок в собственность.<...p>

Департаментом не было представлено доказательств резервирования земельного участка либо предусмотренного генеральным планом предназначения истребуемого земельного участка для использования в государственных или общественных интересах.<...p>

С учетом изложенного окружной суд пришел к выводу, что использование земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, установленного градостроительной документацией, не является основанием для отказа в приватизации этого участка, поскольку указанное нарушение влечет иные последствия.<...p>

2. Отсутствие на земельном участке объекта или объектов недвижимости, принадлежащих лицу на праве собственности, не может препятствовать переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности этого лица в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».<... n...m...="_f...n......f15" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n15">[15]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решения Департамента имущественных и земельных отношений об отказе в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и бездействия, выраженного в уклонении уполномоченного органа от обязанности подготовить проект договора купли-продажи этого земельного участка.<...p>

Из материалов дела следует, что Обществу был предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование.<...p>

На основании п. 5,6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) Общество обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности.<...p>

Департамент в переоформлении права отказал со ссылкой на утвержденный генеральный план города, которым истребуемый земельный участок определен под жилую зону для размещения среднеэтажной застройки.<...p>

Считая отказ и бездействие уполномоченного органа незаконными и нарушающими права заявителя, Общество оспорило их в арбитражный суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, имеют только собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этом участке, поскольку исключительное право на приватизацию земельных участков обусловлено законодателем наличием права собственности на соответствующее здание, сооружение. Поскольку на спорном земельном участке отсутствует принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости, заявитель не обладал правом на приобретение участка в собственность. Одновременно суд установил, что в соответствии с генеральным планом города испрашиваемый земельный участок предназначен для размещения жилого сектора, и, руководствуясь п. 4 ст. 28 ЗК РФ, ст. 2 Градостроительного кодекса и п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пришел к выводу, что отказ Департамента в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности является обоснованным.<...p>

Оставляя решение суда в силе, апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции в части невозможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности ввиду того, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с генеральным планом города предназначен для размещения жилого сектора.<...p>

Вместе с тем апелляционный суд посчитал вывод суда о том, что правом на приобретение земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, обладают только собственника зданий, сооружений, не соответствующими требованиям ст. 36 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Вводного закона.<...p>

Суд кассационной инстанции со ссылкой на Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд» и Положение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 561, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.<...p>

Одновременно окружной суд согласился с выводами апелляционной инстанции в той части, что нормы п. 2 ст. 3 Вводного закона и ст. 36 ЗК РФ регулируют разные правоотношения по приобретению земли в собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования и ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать режим землепользования), которые отличаются от условий, предусмотренных в п. 1 ст. 36 ЗК РФ.<...p>

Таким образом, суд пришел к выводу, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности применительно к п. 2 ст. 3 Вводного закона, ст. 36 ЗК РФ применяется лишь в части установленной в ней процедуры приобретения земельного участка в собственность. В рассматриваемом случае отсутствие на спором земельном участке объекта или объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, не может препятствовать переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.<...p>

3. Заболоченность территории невостребованного земельного участка и нахождение его в нормативной санитарно-защитной зоне предприятия не являются препятствием для разделения земельного участка.<... n...m...="_f...n......f16" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n16">[16]<......><...p>

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Росимущества от согласования разделения принадлежащего Обществу на праве постоянного бессрочного пользования земельного участка по проектной границе плана территориального землеустройства на два земельных участка.<...p>

При рассмотрении спора судом установлено, что во исполнение требования п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации Акционерное общество приняло решение о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право собственности и выкупе земельного участка в границах фактически используемой площади.<...p>

В результате определения фактического землепользования из предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка в процессе территориального землеустройства были сформированы два новых земельных участка: не занятый производственными объектами и не используемый для производственных целей и используемый для производственных целей участок, на котором расположены принадлежащие Обществу объекты недвижимости. Сформированные              земельные участки являются самостоятельными земельными участками и могут использоваться в составе категории земель — земли населенных пунктов, ранее — земли поселений.<...p>

Общество обратилось в ТУ Росимущества (далее – Управление) с заявлением об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на невостребованный земельный участок и о приобретении в собственность фактически используемого участка, однако Управление отказало в согласовании разделения земельного участка ввиду заболоченности территории невостребованного земельного участка и нахождения его в санитарно-защищенной зоне предприятия.<...p>

Отказ Управления послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд.<...p>

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд исходил из следующего.<...p>

В соответствии со ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 30.03.1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и п. 2.6 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов «Санитарно- защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1…2.1.1.1200-03», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 30.03.2003, установление санитарно-защищенных зон вокруг производственных объектов – источников негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека не зависит от волеизъявления лица – владельца источника загрязнения, а является публично-правовой обязанностью данного лица, направленной на снижение уровня воздействия на окружающую среду и здоровье человека до требуемых гигиенических нормативов.<...p>

Другими словами, в отношении земельных участков, входящих в санитарно-защитную зону, действует особый порядок определения их принадлежности тому или иному землепользователю.<...p>

Из смысла ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного пользования земельным участком зависит от волеизъявления лица, а право на отказ от него может быть ограничено только законом.<...p>

Такие ограничения возможны в случаях, когда право постоянного пользования земельным участком возникает в силу закона и лицо не может отказаться от него по своему усмотрению (в частности, при приобретении права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке).<...p>

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы не регулируют вопросы предоставления и изъятия земельных участков и допускают использование санитарно-защитных зон иными землепользователями с установленными ограничениями размещения на них определенных объектов.<...p>

Принадлежащих заявителю объектов недвижимости на спорном земельном участке не имеется.<...p>

Возможность предоставления земель, входящих в санитарно-защитные зоны предприятий, другим пользователям вытекает также из смысла ст. 8 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю».<...p>

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что к случаям, на которые не может распространяться порядок отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, установленный ст. 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, расположение на земельном участке санитарно-защитной зоны не относится, в связи с чем признал отказ Управления от согласования разделения земельного участка неправомерным.<...p>

Кассационный суд поддержал позицию суда первой инстанции.<...p>

4. Каждый участник общей долевой собственности здания, находящегося на неделимом земельном участке, может приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора при условии совместного обращения сособственников в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.<... n...m...="_f...n......f17" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n17">[17]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Департамента имущественных и земельных отношений в заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.<...p>

При рассмотрении дела суд установил, что заявителю принадлежит  доля в праве общей собственности на жилой дом.<...p>

Общество обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для восстановления данного жилого дома, пострадавшего в результате пожара.<...p>

Департамент со ссылкой на п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в заключении договора отказал, что послужило основанием для обращения Общества в суд.<...p>

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.<...p>

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, иными федеральными законами.<...p>

Ч. 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.<...p>

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.<...p>

Установив, что спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, суд пришел к выводу, что обязательным условием приобретения каждым из таких собственников прав на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением и необходимыми документами, перечень которых установлен законодательством.<...p>

Апелляционный суд признал позицию суда первой инстанции правомерной, подчеркнув, что в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 № 82-О положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.<...p>

5. Включение в генеральный план развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденный до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, земельного участка в целях строительства иного объекта, не является достаточным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.<... n...m...="_f...n......f18" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n18">[18]<......><...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений в предоставлении в собственность земельного участка и об обязании подготовить и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи данного участка.<...p>

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Обществу принадлежит ряд объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве аренды.<...p>

Общество обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.<...p>

Департамент в предоставлении Обществу земельного участка отказал, сославшись на генеральный план города, в соответствии с которым испрашиваемый земельный участок предусмотрен под строительство жилого фонда.<...p>

Посчитав отказ уполномоченного органа незаконным, Общество оспорило его в арбитражный суд.<...p>

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.<...p>

В силу ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам и юридическим лицам – собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение их на праве аренды.<...p>

В силу ч. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением, в том числе, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.<...p>

Ст. 4 Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд» признан утратившим силу абз. 7 п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому не подлежали отчуждению земельные участки, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования, а ст. 28 дополнена абзацем следующего содержания: «отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд».<...p>

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ (ст. 70.1 данного Кодекса). Также основания резервирования земель предусмотрены положениями ст.ст. 86, 90, 95 ЗК РФ.<...p>

Согласно ч. 4 ст. 70.1 ЗК РФ порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации. Такой порядок установлен в Положении о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 561 (далее – Положение).<...p>

В соответствии с п. 2 Положения решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Решение о резервировании земель принимается, в частности, в соответствии с документами территориального планирования. При наличии документации по планировке территории решение о резервировании земель принимается в соответствии с такой документацией (п.п. «а» п. 3 Положения).<...p>

Доказательств резервирования спорного земельного участка для нужд муниципального жилищного строительства по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации либо иными федеральными законами, равно как и издания органом местного самоуправления соответствующего нормативного акта, суду представлено не было.<...p>

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о незаконности отказа Департамента.<...p>

6. При расчете выкупной цены земельного участка применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости земли, соответствующий данным кадастрового паспорта земельного участка и  определенному в установленном порядке виду разрешенного использования земельного участка.<... n...m...="_f...n......f19" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n19">[19]<......><...p>

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительным распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений.<...p>

В ходе рассмотрения спора суд установил, что Предприниматель является собственником нежилого строения с пристройкой, расположенного на земельном участке с разрешенным целевым использованием (согласно кадастровому паспорту участка) – для эксплуатации производственных цехов.<...p>

Предприниматель обратился в Департамент имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность за выкуп.<...p>

По результатам произведенного осмотра (обследования) испрашиваемого земельного участка Департамент счел, что целевым использованием этого участка является эксплуатация объекта технического обслуживания и ремонта большегрузного транспорта, что, в свою очередь, согласно типовому перечню видов разрешенного использования относится к пятой категории — «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». В этой связи распоряжением Департамент предоставил в собственность Предпринимателю упомянутый земельный участок по выкупной цене, рассчитанной исходя из показателя кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.<...p>

Посчитав, что примененный уполномоченным органом удельный показатель кадастровой стоимости не соответствует данным кадастрового паспорта, а выкупная стоимость земельного участка завышена, Предприниматель оспорил распоряжение Департамента в арбитражный суд.<...p>

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего.<...p>

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при выкупе индивидуальными предпринимателями зе­мельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в горо­дах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.<...p>

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.<...p>

Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, при государственной кадастровой оценке земель определяется кадастровая стоимость земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом; государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.<...p>

Учитывая, что в кадастровом паспорте истребуемого земельного участка в качестве вида разрешенного использования указано: «для эксплуатации производственных цехов», а данные об изменении вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке отсутствуют, суд пришел к выводу о незаконном применении Департаментом иного удельного показателя кадастровой стоимости земли. При этом суд отметил, что акт обследования земельного участка не может являться ни надлежащим доказательством использования земельного участка для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, ни основанием определения вида разрешенного использования земли с указанной целью.<...p>

Окружной суд поддержал позицию суда первой инстанции, подчеркнув, что выполненный уполномоченный органом акт обследования земельного участка не является доказательством изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка.<...p>

К аналогичному выводу пришли арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, рассматривая дело № А31-6540…2009.<...p>

V. Иные споры<...p>

1. Землеустроительное дело не является ненормативным правовым актом, поэтому заявление о признании в порядке главы 24 АПК РФ землеустроительного дела недействительным не подлежит рассмотрению арбитражным судом. Производство по такому делу подлежит прекращению.<... n...m...="_f...n......f20" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n20">[20]<......><...p>

&nb…p;<...p>

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным землеустроительного дела по межеванию земельного участка.<...p>

Арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал.<...p>

Проверяя законность решения арбитражного суда, апелляционный суд пришел к выводу о неправомерном рассмотрении судом первой инстанции требования о признании землеустроительного дела недействительным по существу.<...p>

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6…8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под ненормативным правовым актом государственного органа понимается документально оформленное одностороннее властно-распорядительное волеизъявление полномочного субъекта исполнительной власти (органа, должностного лица), содержащее обязательное предписание по конкретному вопросу, обращенное к конкретному лицу и направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.<...p>

В соответствии со ст. 19 и 22 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы. При этом под землеустроительной документацией понимаются документы, полученные в результате проведения землеустройства, включающего в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства (ст. 1 Закона № 78-ФЗ).<...p>

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что землеустроительное дело не является ненормативным правовым актом, а является совокупностью материалов и содержит землеустроительную документацию в отношении земельного участка. Оно не относится к ненормативным правовым актам, поскольку не содержит предписаний, не устанавливает, не изменяет и не прекращает правовые отношения, а также не влечет возникновения гражданских прав и обязанностей.<...p>

В этой связи производство по заявлению Общества не подлежало рассмотрению в арбитражном суде, и должно было быть прекращено на основании п. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.<...p>

2. Надлежащими ответчиками по спорам о признании недействительным государственного кадастра земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, являются федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на (осуществляющие функции) ведение кадастров объектов недвижимости.<... n...m...="_f...n......f21" h......f="h......p:......ko.........om..........b.............u...p...............obob...h...n...5054.h...ml#_f...n21">[21]<......><...p>

Департамент имущественных и земельных отношений (далее — Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к Проектному институту и Речному порту с требованием о признании недействительным государственного кадастрового учета и о погашении в государственном кадастре недвижимости записи о существовании земельного участка.<...p>

При рассмотрении дела суд установил, что в целях строительства Речному порту на праве аренды предоставлен земельный участок.<...p>

Проектным институтом по заданию Речного порта выполнены землеустроительные работы по межеванию данного земельного участка.<...p>

Землеустроительное дело (с учетом дополнений к нему) утверждено ТУ Роснедвижимости. Земельный участок с измененными проектными границами поставлен на кадастровый учет, выдан кадастровый паспорт. Уполномоченным органом утвержден градостроительный план участка.<...p>

Удовлетворяя требования Департамента о признании недействительным государственного кадастрового учета и о погашении в государственном кадастре недвижимости записи о существовании земельного участка, суд пришел к выводу, что Речной порт не прошел всех необходимых и достаточных согласований при изменении плана границ земельного участка.<...p>

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.<...p>

В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.<...p>

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (ч. 1 ст. 3 Закона о кадастре).<...p>

По правилам ч. 1 ст. 23 Закона о кадастре постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета решения об осуществлении кадастрового учета.<...p>

На момент постановки спорного земельного участка на кадастровый учет функции по ведению кадастров объектов недвижимости осуществляло Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) (п. 1, 5.4 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 № 418). Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 соответствующие полномочия переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.<...p>

Проанализировав указанные нормы права, апелляционный суд пришел к выводу, что лицо, по заданию которого проводились землеустроительные работы, направленные на формирование земельного участка (Речной порт Кострома), и исполнитель этих работ (Проектный институт) не могут быть ответчиками по делу в части оспаривания государственного кадастрового учета спорного земельного участка.<...p>

Кассационный суд поддержал позицию апелляционного суда.<...p>

Обзор подготовлен консультантом отдела информационно-аналитической работы и делопроизводств<...p...n ......yl...="fon...-......z...: x-...m...ll;">а Мокиной Е.С.; одобрен постановлением Президиума Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2010 № 6.<......p...n><...p>

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.