СПРАВКА о практике рассмотрения судами Калининградской области в 2010 году гражданских дел по спорам, связанным с обслуживанием многоквартирных жилых домов

Судебной коллегией по гражданским делам Калининградского  областного суда проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами и мировыми судьями Калининградской области в            2010 году гражданских дел по спорам, связанным с обслуживанием  многоквартирных жилых домов.

Анализ представленных на обобщение гражданских дел свидетельствует об актуальности данной категории споров для Калининградской области.  Увеличение претензий к обслуживанию жилых домов, предоставлению  коммунальных услуг обусловлено прежде всего увеличением расходов  населения на услуги ЖКХ, что не всегда адекватно качеству предоставляемых услуг, и соответственно ведет к возникновению судебных споров. Кроме того, современное правовое регулирование указанных вопросов налагает именно на собственников помещений многоквартирных жилых домов бремя их содержания, что не всегда вызывает у них понимание и также является  причиной возникновения споров.

Вместе с тем следует отметить, что кассационная и надзорная практика рассмотрения гражданских дел данной категории свидетельствует о правильном в целом правовом подходе судов к разрешению указанных судебных споров. Ошибки, допускаемые судами, не носят системный характер и связаны  в большей части с оценкой доказательств и установленных по делу обстоятельств.

Выбор способа управления

В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют, учитывая, что в соответствии с нормами, установленными ст. 44 Жилищного кодекса РФ, именно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. При этом только общее собрание компетентно в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Перечень таких способов управления содержится в  ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является закрытым и расширению не подлежит.

Исходя из содержания ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных указанной нормой. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В этой связи, при выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общее собрание должно принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ. В противном случае будет иметь место совмещение двух способов управления: ТСЖ и управляющей компанией, что недопустимо, поскольку указанные способы управления в силу закона являются самостоятельными, а потому взаимоисключающими.

С.Т.А., Б.Е.В. и др. обратились в Ленинградский суд с иском о признании незаконным и отмене решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления. Разрешая заявленные требования, суд установил, что еще в 2006 г. собственниками помещений был выбран способ управления в форме товарищества собственников жилья. Реализацией этого решения было создание ТСЖ «Е.», которое зарегистрировано в качестве юридического лица. В августе 2009 г. по инициативе одного из собственников помещения (квартиры) было проведено собрание, на котором принято решение о выборе способа управления — управляющей компанией — и определена управляющая компания ООО «И.». Удовлетворяя требования истцов, суд пришел к выводу, что решение общего собрания о выборе такого способа управления, как управление управляющей компанией, противоречит требованиям жилищного законодательства, а потому является незаконным, поскольку управление жилым домом уже осуществляет ТСЖ, то есть способ управления уже определен, притом, что решение об изменении способа управления и ликвидации ранее созданного для целей управления ТСЖ общим собранием не принималось.

Помимо выбора способа управления многоквартирным жилым домом в компетенцию общего собрания входит и решение  вопроса о выборе конкретной управляющей компании (если собственники избрали способ управления управляющей организацией).  При этом  закон, а именно  ч. 8        ст. 161 ЖК РФ, предписывает, что многоквартирный дом может управляться  только одной управляющей организацией.

Так, Московским районным судом были удовлетворены исковые требования С.Н.П. о признании  недействительным решения  общего собрания  собственников о  выборе способа управления ТСЖ по тем основаниям, что  многоквартирный дом  на момент создания в нем ТСЖ находился  под  управлением Жилищно-строительного кооператива,  решение о ликвидации которого либо его преобразования в ТСЖ собственники не принимали. При сложившейся ситуации управление жилым домом  фактически осуществляли  2 юридических лица (2 управляющих организации): – ЖСК и ТСЖ, что судом правильно признано неправомерным. 

Вместе с тем следует иметь в виду, что ТСЖ, жилищным кооперативам  или иным специализированным потребительским кооперативам  предоставлено право заключать договоры на управление с управляющей организацией, т.е. передавать функции управления профессиональной организации. В случае заключения с управляющей организацией такого договора способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст.161  ЖК РФ, не изменяется.

Н.А.В., П.Н.М. и др. собственники помещений многоквартирного жилого дома обратились в суд с иском  о признании незаконными и отмене  решений общих собраний собственников о выборе способа управления – ТСЖ,  признании незаконным регистрации ТСЖ и признании незаконным и отмене  решения  о передаче многоквартирного дома  в управление  управляющей компании.  Московским районным  судом  в  удовлетворении названного   иска было отказано. Суд не согласился с доводами истцов о том, что собрание о создании ТСЖ и передаче им функций управления управляющей  компании противоречит требованиям закона. При этом судом было установлено, что ранее  управление дома осуществляла  управляющая компания. Между тем,  в декабре 2009 г. путем проведения  заочного голосования общим собранием  собственников было принято решение о выборе способа управления – ТСЖ,  создании ТСЖ,  утверждении  его устава, избрании исполнительных органов и  т.д., а также  общее собрание дало согласие  на заключение ТСЖ договора с управляющей  компанией. Во исполнение данного решения, Устава, ТСЖ был заключен договор на управление с ООО «Т.», которое приняло на себя обязательства организовать заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. Фактически выбор способа управления ТСЖ и создание в этих целях товарищества свидетельствует об изменении собственниками помещений многоквартирного  дома способа управления. При таком решении  общего собрания собственников ранее избранный способ управления  управляющей компанией прекратил свое действие, поскольку  одновременно  с новым способом управления ТСЖ  существовать не может. Данное общим собранием  правлению ТСЖ согласие о передаче функций управления управляющей компании способ управления (товариществом собственников жилья) не изменяет и не подменяет. 

Необходимо также учитывать, что именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не просто жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме) имеет право принимать решения на общем собрании, в том числе и по выбору способа управления.   При этом проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на участие в общем собрании с правом принятия решения по вопросам, поставленным на голосование.

Анализ представленных на обобщение  гражданских дел  показывает,  что особой сложности  споры,  связанные с оспариванием решений общих собраний, в том числе и по выбору способа управления, у судов области  не вызывают. Жилищный Кодекс РФ детально регламентирует положение и процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешая такие споры, суды правильно ставят  на обсуждение   вопросы проверки соблюдения  процедуры созыва собрания, надлежащего уведомления собственников о его проведении, наличия кворума для голосования, правильности подсчета голосов.

Вместе с тем следует отметить, что если особой правовой сложности  такие дела  не представляют, то организация судебного процесса вызывает  много вопросов. Большей частью это связано с тем, что при оспаривании решений общих собраний  собственников помещений многоквартирного дома  подлежат привлечению к участию в деле по существу все собственники,  принимавшие и не принимавшие участие в проведении собрания. При этом те, кто голосовал за оспариваемое решение, должны привлекаться к участию в деле в качестве ответчиков, кто голосовал против или вообще не принимал участие в собрании — в качестве 3-их лиц. Кроме того, очевидно, что в материалах такого гражданского дела должны быть сведения о всех правообладателях помещений в жилом доме и о принадлежащих им на праве собственности объектах (в том числе   размере площади этих помещений).

Управляющая организация

  В соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления  (управляющей организацией) принимается на общем собрании собственников помещений жилого дома. Вместе с тем, если сами собственники способ управления многоквартирным домом не выбрали или решение о выборе способа управления не было реализовано, вопрос о выборе управляющей компании в соответствии с чч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ передается органу местного самоуправления, который  обязан провести  открытый конкурс по отбору управляющей компании. Порядок проведения такого конкурса регулируется  Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным  домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г.          № 75. В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 39 названных Правил орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей  организации также и в том случае, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в многоквартирном доме  не выбран способ  управления или до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления (решение Верховного Суда РФ от 10.08.2009 г. N ГКПИ09-830).

Р.И.В. обратился в суд с иском к администрации МО «П.  муниципальный район» о признании недействительными результатов  открытого конкурса по отбору  управляющей компании, полагая незаконным включение в объект конкурса жилого дома (квартира в котором принадлежит  истцу), в котором  отсутствует муниципальный жилой фонд, все  квартиры  находятся в частной  собственности. Решением П.  районного суда в иске Р. было отказано.  Как  установил суд,  проведение  муниципальным образованием конкурса по отбору управляющей организации было обусловлено тем, что собственники помещений многоквартирного жилого дома со способом его управления так и не определились, в связи с чем у МО возникла обязанность по разрешению этого вопроса путем проведения соответствующего конкурса. Результаты этого конкурса, а также условия,  на которых дом передан  под управление  победителю конкурса, включающие в себя перечень обязательных  работ  и услуг  по обслуживанию и ремонту общего имущества жилого дома, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, являются обязательными как для управляющей  организации, так и для  собственников помещений жилого дома. 

Вместе с тем в судебной практике возникают вопросы о том, кто должен заниматься управлением многоквартирного жилого дома до проведения  органом местного самоуправления открытого конкурса и возникают ли при такой ситуации у собственников либо нанимателей обязательства по внесению платы за содержание и ремонт жилья.

При этом причины возникновения таких ситуации различные, однако в большей части  это связано с тем, что до окончания срока договора на управление управляющие организации либо ликвидируются, либо находятся в стадии банкротства и фактически не осуществляют принятые на себя  обязательства по управлению многоквартирным жилым домом.

Как следует из представленных на обобщение гражданских дел, в таких случаях орган местного самоуправления до проведения конкурса, как правило, либо временно передает функции управления какой-либо управляющей организации, либо дает согласие на передачу таковых функций от банкротящегося юридического лица другому — управляющей организации. На наш взгляд, судебная  практика идет по правильному пути, признавая легитимность возникающих правоотношений по обслуживанию жилого дома между собственниками и «новой» управляющей организацией. Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения  возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации.

С.Н.А. обратилась в суд с иском к ООО УК «Ч. домоуправление», администрации МО «Ч.  городское поселение» о признании незаконными  квитанций, выставленных ей на оплату содержания и ремонта жилого фонда, ссылаясь на то, что договор между нею и  управляющей организацией не заключался. Разрешая указанные требования  истицы, Ч. городской  суд  установил, что прежняя управляющая организация МУП «Ч. служба заказчика», с  которой   истица состояла в договорных отношениях, фактически прекратила свою деятельность в связи с учреждением в отношении нее процедуры банкротства. Поскольку  функции управления многоквартирным  жилым домом  не исполнялись, до проведения конкурса по отбору управляющей компании  муниципальное образование заключило договор  на управление  жилым домом с ООО УК «Ч. домоуправление».  Несмотря на то, что С.  не признавала ответчика как управляющую организацию и не желала  урегулировать с ней отношения путем заключения письменного договора,  тем не менее, суд отказал в удовлетворении  ее требований и признал ее обязанной по оплате  фактически оказанных услуг. Тем более, что услуги по обслуживанию жилого дома  ответчиком  действительно оказывались:  были заключены договоры  с ресурсоснабжающими организациями,  оказывались  услуги  по техническому обслуживанию внутридомовых газовых систем,  производился ремонт, в том числе заявочный и т.д.  При такой  ситуации, когда  работа выполнена и услуги  оказаны, они должны быть оплачены. 

В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ  решение  общего собрания  о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, а также результаты проведенного органом местного самоуправления  открытого конкурса по отбору управляющей организации является основанием для  заключения договора  управления  многоквартирным жилым домом. Однако, как показывает судебная практика, не всеми жильцами (собственниками квартир) такие договоры оформляются. Это связано с разными причинами, в том  числе с несогласием части собственников с принятым  решением, непроживанием  некоторых собственников  в своих жилых помещениях  и просто с нежеланием заключать такие договоры. Между тем отсутствие договора как письменного документа в таких случаях расценивается судами как злоупотребление собственниками  квартир  своим правом, и договоры на управление считаются заключенными на условиях,  определенных  решением общего собрания собственников.

При этом следует иметь в виду, что по общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, даже если в квартире никто не проживает, ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение.

Согласно  ст. 153  ЖК РФ  обязанность по внесению платы за жилое помещение  возникает у собственника жилого помещения с момента  возникновения права собственности  на жилое помещение. Данная норма не предусматривает обязанности будущих собственников  нести расходы на содержание общего имущества  и оплату коммунальных услуг. Однако это не означает, что такая категория лиц  не должна нести подобные расходы.  При этом такая обязанность вытекает  уже не из требований закона, а из договора, заключенного с  застройщиком (подрядчиком)  строительства. В частности,  договором может быть предусмотрено определенное событие (ввод дома в эксплуатацию, передача построенного помещения участнику договора),  при наступлении которого обязанность по несению  соответствующих расходов  переходит к будущему собственнику. В такой ситуации, вне зависимости от  даты регистрации права собственности на помещения   во вновь построенном и сданном в эксплуатацию жилом доме,  расходы на содержание общего имущества жилого дома и оплату коммунальных услуг будут уже нести  приобретатели этих объектов недвижимости.

ЗАО «Жилищная управляющая компания» обратилось к мировому судье с иском к Г.Л.Т. о взыскании задолженности за содержание жилья и жилищно-коммунальным услугам за период с 01 октября 2006 г. по 22 декабря 2009 г.    Мировым судьей  в удовлетворении исковых требований за период  до                    11 апреля 2007 г. было отказано. Отказывая в удовлетворении названных требований, мировой судья исходил из того, право собственности  Г.  на квартиру во вновь построенном жилом доме общей площадью 65,4 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке  11 апреля 2007 г. По мнению судьи, именно  с даты регистрации права  собственности у ответчика возникла обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальным  услугам. 

Отменяя  решение мирового судьи в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции  сослался на условия  инвестиционного договора, заключенного между Г. и  застройщиком, согласно которым обязанность   по оплате расходов на содержание жилья и оплату коммунальных услуг  переходит к инвестору  с момента ввода дома в эксплуатацию. Жилой дом, квартира в котором по инвестиционному договору  была построена  для ответчика,   был сдан в эксплуатацию 30 июня 2006 г,  квартира передана ему по акту приема-передачи 28 апреля 2006 г. Апелляционным судом установлено,  что  в квартире Г. не проживал, тем не менее  пользовался ею — производил ремонт, при этом показания счетчиков, установленных в квартире,  свидетельствовали о том, что ответчик потреблял коммунальные услуги, в связи с чем суд правильно пришел к выводу, что они должны быть оплачены как и предусмотрено было инвестиционным договором – с момента ввода дома в эксплуатацию.  

В соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Поэтому помимо вопроса о выборе конкретной  управляющей организации  общее собрание собственников должно  разрешить  и другие вопросы, составляющие основные условия  договоров  с управляющей организации

  Согласно ст. 158 ЖК РФ к таким вопросам относится установление  размера расходов  на содержание общего имущества жилого дома:  состав этих расходов, условия и порядок  их  внесения.

Положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определяют следующие виды работ и услуг, которые  в обязательном порядке должны оказываться управляющими компаниями, расходы на которые должны учитываться  при определении тарифа  (содержание и  ремонт жилого помещения):

1) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

2) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

3) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома  и придомовых территорий;

4) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

5) обслуживание лифтов;

6) текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;

7) капитальный ремонт.

В зависимости от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома (т.е. срока эксплуатации и степени физического износа, наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и других особенностей) приведенными выше  Правилами  содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрена возможность включения дополнительных услуг  по текущему ремонту и содержанию ж/дома: уборка земельного участка, полив тротуаров и газонов, стрижка газонов, подрезка деревьев и кустов, очистка и ремонт детских и спортивных площадок, устранение аварии и выполнение заявок населения,  уничтожение грызунов специальными средствами (дератизация), ремонт несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров,  замена окон в помещениях общего пользования (в подъезде, подвале и т.п.) и  т.д.

Поэтому от того, какой объем услуг собственники закажут управляющей организации, будет зависеть  и размер  тарифа. Размер тарифа, учитываемого при  определении размера платы за ремонт и содержание  жилого помещения,  для  каждого  собственника устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м. общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев. Решение  общего собрания об установлении  указанного тарифа является  обязательным  для всех  собственников, в том числе  не принимавших участие в голосовании либо голосовавших против.

Исходя из общих требований жилищного законодательства, в частности  ст. 158 ЖК РФ, собственники нежилых помещений несут затраты на содержание общего имущества  жилого дома наравне с собственниками жилых помещений. При  такой ситуации  размер тарифа для расчетов платы за ремонт  и  содержание общего имущества должен быть одинаковым  для собственников жилых и нежилых помещений.

Центральный районный суд  удовлетворил иск управляющей компании  ООО «И.»  к Г.В.В.  — собственнику нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже  многоквартирного жилого дома,  и взыскал с ответчика  задолженность  по оплате за содержание  и ремонт  общего имущества жилого дома. Расчет задолженности был  произведен  исходя из установленного общим собранием собственников  помещений  жилого дома  тарифа на оплату указанных услуг —  эквивалент 1 евро (но не выше 40 руб.) за 1 кв.м.  площади.  При этом суд правильно  признал указанное решение  обязательным для исполнения всеми собственниками помещений жилого дома (как жилыми, так и нежилыми). В удовлетворении встречных требований  Г.  об исключении  из  перечня  работ и услуг  работы и услуги, которые  не будут и  не могут быть оказаны  ему, как собственнику  нежилого помещения, суд отказал. При этом суд правильно исходил из того,  что   управление  и обслуживание  жилого дома имеет цель  поддержания в нормальном  эксплуатационном состоянии всего строения, а не отдельных его частей,  на  что направлены  проводимые по всему дому работы,  необходимые для его  постоянного обслуживания,  притом, что  перечень этих работ  утвердили  сами собственники  на общем собрании.

Аналогичное решение принято  Светлогорским городским судом по спору   о взыскании задолженности по плате  за содержание и ремонт общего имущества между  ООО «У.» и В.С.О., В.О.А. (собственниками нежилого  помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме). 

Что же касается нанимателей, проживающих в жилых многоквартирных домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, то они оплачивают данные работы и услуги в том же размере, что и собственники.

Вместе с тем ч. 4 ст. 155 ЖК РФ устанавливает особый порядок исполнения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, денежных обязательств по договорам социального найма. Так, например, плату за наем жилого помещения наниматели жилых помещений по договорам социального найма  вносят   непосредственно наймодателю (уполномоченному им лицу).

Если содержание, ремонт и коммунальное обслуживание дома осуществляются управляющей организацией, то плата за содержание и ремонт вносится нанимателями этой организации. В случае, если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то  оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Такая ситуация возможна, например, при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом.

Так, например, на территории городского округа «Город Калининград» действует  постановление главы администрации № 2286 от 24.12.2009 г. (в ред. от 14.01.2011 г.) «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда», которым установлены  предельные размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в расчете на 1 кв. м. общей площади. При этом данным постановлением прямо предусмотрено, что  в том  случае, если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленный собственниками помещений жилого дома, превышает предельный размер платы, установленный администрацией городского округа на очередной календарный год, то для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в таком многоквартирном доме устанавливается предельный размер платы, установленный администрацией.

Так, Б. районный суд  признал за Ш.А.В. (нанимателем муниципального  жилого фонда) право производить  плату за  содержание и ремонт жилого помещения  только в пределах тарифов, установленных названным выше постановлением  главы администрации городского округа. 

Аналогичные правила действуют в отношении нанимателей муниципального и государственного  жилого  фонда, проживающих в жилых домах, управление которыми осуществляют ТСЖ, ЖСК или иные потребительские кооперативы.

В соответствии с требованиями  ст. 154 ЖК РФ  и п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме  в состав расходов, учитываемых  при определении размера платы за обслуживание и ремонт,  могут включаться и расходы  на проведение  капитального ремонта.

Между тем представленные на обобщение гражданские  дела показывают, что в большей части  плата за капитальный ремонт учитывается как  самостоятельный  вид  платежа, который в счетах на оплату указывается отдельной строкой.

В соответствии с требованиями ст. 158 ЖК РФ    плата   за капитальный  ремонт  общего имущества вводится, если  решение о  его проведении  принято  общим собранием собственников.  При принятии такого решения   размер платы за проведение капитального ремонта в силу  требований  ст. 158 ЖК РФ определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. При этом следует иметь в виду, что такие расходы несут только собственники. Если в многоквартирном жилом доме  имеется муниципальный жилой фонд, то соответствующие затраты несет не наниматель, а наймодатель.

Согласно пп. 21-22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). При этом факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ.

Удовлетворяя иск ТСЖ «Б.» к Г.В.А. о взыскании денежных средств на капитальный ремонт, мировой судья установил, что  собственниками дома           №  по ул. Б. в г. К.. избран способ управления жилым домом — товарищество собственников жилья «Б.», а также заключены договоры на управление им с ООО «Управляющая компания Л.». Указанный дом в соответствии с заявкой жильцов был включен в муниципальную адресную программу 2010 г. по проведению капитального ремонта.

Согласно дополнительному соглашению к договору на управление многоквартирным домом от 26 марта 2010 г. ООО «Управляющая компания Л.» является исполнителем функции заказчика на проведение капитального ремонта дома, находящегося в управлении ТСЖ «Б.», и обязуется осуществлять от своего имени все юридические и фактические действия, необходимые для проведения капитального ремонта, является получателем субсидий на его проведение.

Стоимость капитального ремонта дома согласно смете составляет 2 484 937 рублей, 5% от которой собственники должны были внести  на расчетный счет в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ. Окончательные денежные суммы, подлежащие внесению собственниками, определяются пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности.

Установив, что собственник Г.В.А. не произвел платеж  в размере               4 292,23 рублей на проведение капитального ремонта, мировой судья обоснованно взыскал с него эту сумму.

Хотя в соответствии с Правилами содержания общего имущества жилого дома  расходы на сбор  и  вывоз бытовых отходов  подлежат   включению  в тариф на содержание и ремонт жилого помещения,  на практике суды  достаточно часто сталкиваются со случаями,  когда  плата  за сбор и  вывоз   бытовых отходов  включается  управляющими компаниями  в выставляемых  ими  квитанциях отдельной строкой.  Как правило,  это обусловлено решениями  самих собственников,  установивших  такой порядок оплаты.  Если судом будет установлено, что  расходы  на сбор и вывоз бытовых отходов не были изначально  включены в  тариф  на обслуживание  общего имущества  жилого дома,  указание  этого вида услуг  в счетах  в качестве самостоятельного не будет рассматриваться как основание  для освобождения  от   их оплаты.

М.Н.В. обратилась в суд с иском  к управляющей  компании  о взыскании  неосновательного обогащения в виде произведенных истицей платежей в счет оплаты услуг по вывозу ТБО за три года. При этом истица считала, что  порядок  начисления платежей  поставщиком услуг был нарушен, поскольку  плата за эту услугу не должна  включаться  отдельной строкой  в квитанциях  на оплату коммунальных услуг, поскольку оплачивалась ею  в составе платы за обслуживание и ремонт жилого помещения. В удовлетворении исковых требований  М.  было отказано. При этом судом было установлено,  что  в  состав  платы  за обслуживание и ремонт  общего имущества  расходы  на  указанные выше услуги по вывозу ТБО включены не были. 

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники  помещений  в многоквартирном  доме на их общем собрании  не приняли решение  об установлении  размера платы  за содержание и ремонт  жилого помещения, такой размер  устанавливается  органом местного самоуправления.

При разрешении  О.  судом  исковых требований ООО «Р.»  к Р.Е.Е. о взыскании задолженности  по  плате за содержание жилья и по встречным требованиям Р. о перерасчете этой платы судом было установлено, что  на общем собрании  собственников помещений  в многоквартирном  доме  размер платы (тариф) на содержание  и ремонт  жилого дома не утверждался, был утвержден только  текст договора, который также не содержал указание на размер тарифа.  Управляющая организация  в одностороннем порядке такой тариф установила и на его основе  выставляла   истице требования   по оплате, более того, этот  тариф  неоднократно  повышался  управляющей организацией в одностороннем порядке. Такие действия, а также выставленный  управляющий организацией размер задолженности, определенный на основе установленного в одностороннем порядке  тарифа, были признаны судом неправомерными.  При этом суд  пришел к выводу, что отсутствие  решения  общего собрания  об установлении размера платы и соответствующего двустороннего соглашения  по этому вопросу следует расценивать  как свидетельство о непринятии собственниками помещений жилого дома решения, что является основанием для взимания соответствующей платы  на основании размера, установленного органом местного самоуправления. На момент  возникновения  спорных отношений такой  тариф (размер платы)  был установлен  Постановлением  мэра г. Калининграда  N 3003 от 26 декабря 2007 г. «О размере платы за содержание и ремонт жилого помещения»,  который и был взят судом  за основу для  определения  размера обязательств Р.  перед ООО. 

Вместе с тем, если ранее плата за обслуживание жилья  устанавливалась в г. Калининграде для всех собственников, не принявших решение об установлении тарифа, в одинаковом размере (примером является  названное выше Постановление мэра г. Калининграда № 3003),  то с 1 января 2009 г.  размер такого тарифа  устанавливается  администрацией городского  округа по каждому конкретному дому в зависимости  от того,  какие работы и услуги  будут  включены  в перечь работ, подлежащих  выполнению  управляющей организацией.  Установление  такого тарифа администрацией производится  в заявительном порядке. При этом,  исходя из требований ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, инициатива  обращения в орган  местного самоуправления может исходить  как от общего собрания собственников, так и от управляющей организации.  Решение  по этому вопросу является обязательным для всех участников спорных правоотношений.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме  обязан нести расходы  на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание  общего имущества в многоквартирном доме  соразмерно своей доле  в праве общей собственности на это имущество.  Данная норма носит императивный характер.  Несмотря на это суды сталкиваются со случаями, когда  такой порядок  участия в расходах на содержание общего имущества жилого дома меняют сами собственники.

Б.Т.Л.  обратилась в Ленинградский районный  суд с иском  о признании  незаконными действий управляющей компании по использованию  поквартирного метода начисления  платы  за услуги по содержанию  общего имущества. Судом было установлено, что плата за вывоз мусора, уборку придомовой территории, уборку подъезда, обслуживание лифта,  освещение мест общего пользования,  обслуживание домофона действительно выставляется  в счетах на оплату  в размере «одинаково с каждой квартиры».  Такой порядок расчетов («с каждой квартиры») независимо от  площади жилого помещения  был установлен  решением общего собрания  собственников многоквартирного жилого дома. Несмотря на то, что названный порядок  явно противоречил требованиям  ст. 158 ЖК РФ,  суд вынужден был отказать   в удовлетворении требований  истицы, указав, что управляющая организация  осуществляет свою деятельность  только на основании  договора, условия которого, в том числе  касающиеся порядка начисления  платы за содержание общего имущества,  определяют сами  собственники. В данной ситуации имелось решение общего собрания собственников, которое  не обжаловано, не отменено и не признано недействительным. При  наличии  такого решения  у суда отсутствовали  основания для  возложения  на управляющую компанию  обязанности по  начислению платежей  в ином порядке, тем более, что  каких-либо требований к самим  собственникам истица  не предъявляла. 

Общее собрание собственников может принять решение об оказании дополнительных работ и услуг, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества  (например, содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.). При этом расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно, в структуру  платы за содержание и ремонт  эти расходы не включаются и в платежных документах, выставляемых собственникам (жильцам жилого дома), должны указываться отдельной строкой.  Однако   установленный  ст. 158 ЖК РФ принцип  «соразмерно  своей доле  в праве общей собственности  на общее имущество»  распространяется  и на  данный  вид обслуживания.

При этом введение этих дополнительных услуг (работ) является исключительной прерогативой   общего собрания  собственников, эти услуги не могут быть навязаны управляющей организацией и соответственно  управляющая организация не вправе требовать  за  них плату.

Так,  по  приведенному выше делу  по иску ООО «Р.»  к Р.Е.Е. и по ее  встречному иску  управляющая организация требовала взыскания с Р. платы  за дополнительные услуги вахтера и охрану территории. Судом было установлено, что  решение  о введении этих дополнительных услуг общее  собрание не принимало. Указание в договоре  с управляющей организацией на  возможность предоставления обслуживающей организацией  дополнительных услуг  вахтера и охраны территории  расценено  судом  как предположительное.  Введение  управляющей  организацией дополнительных услуг, вопреки  согласию на это собственников,  расценено судом как  фактическое их навязывание, что в силу  требований ст.  16 ФЗ «О защите прав потребителей»  не создает обязанности по их оплате, притом, что и размер  платы  за данный вид услуг  определялся  управляющей компанией в произвольном порядке, вне решения собственников об утверждении соответствующих тарифов. 

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ  размер платы за содержание и ремонт  жилого помещения  устанавливается  общим собранием собственников  не менее чем на 1 год.

Часть 13 ст. 155 ЖК РФ устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме. При этом, если размер  платы за содержание и ремонт жилого помещения  устанавливается  соглашением  между  управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного жилого дома, то  процедура установления тарифов, используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, установлена ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Приведенная  выше норма Жилищного Кодекса устанавливает предельный срок предоставления информации об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги — не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере.

Относительно изменения размера платы за содержание и ремонт, то, как правило,  такая инициатива исходит от  управляющих компаний. Вместе с тем при наличии  в договоре  управления положения о  пересмотре размера платы за содержание и ремонт  принятие  общим собранием  собственников помещений  ежегодных решений  об изменении  такой платы не требуется.  Отсутствие  в договоре  управления  указанного положения  об изменении (индексации платы)  приводит  к необходимости изменения  размера  такой платы  в порядке, предусмотренном ст. ст. 156, 161 ЖК РФ, —  решением общего собрания собственников.

Вместе с тем, если  собственники  общее собрание не собирают,  то вопрос об изменении платы за содержание и ремонт  жилого помещения можно будет считать согласованным, если соответствующую информацию от управляющей организации   можно  расценить  как предложение  об изменении условий договора  на обслуживание. В этой ситуации согласием собственника  на изменение условий  договора будут считаться, в том числе,  и  действия   собственника (собственников)  по  оплате  обслуживающей организации услуг на новых условиях – по новым тарифам. Однако вопрос о том,  считаются  ли  предложения  управляющей организации офертой, а действия  собственников  акцептом, должен  решаться судом в каждой конкретном случае — в зависимости  от  установленных по делу обстоятельств.

Договор  на управление, заключенный  между собственником  помещения жилого дома и управляющей компанией,  по своей  правовой  природе относится к потребительским договорам, и соответственно, на  возникающие правоотношения по таким договорам распространяется Закон РФ  «О защите прав потребителей».

При этом требования  Закона РФ «О защите прав потребителей»  распространяются на все сферы деятельности  управляющей  организации, как обслуживающей   (предоставляющей услуги  по содержанию и ремонту), а также как управляющей. Так, управляющая организация, заключившая  договоры  с собственниками помещений жилого  дома  и принявшая на себя обязательства по управлению им, вступает во взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями  по оказанию коммунальных услуг.  Соответственно  поставщиком  коммунальных услуг по отношению  к  собственникам помещений жилого дома выступает именно управляющая организация и от нее  собственники  вправе требовать не только надлежащего оказания коммунальных услуг, но и соответствующей компенсации за  их неоказание (ненадлежащее оказание), в том числе и в виде компенсации морального вреда.

Кроме того, такая же ответственность у управляющей организации возникает и как у исполнителя услуг  по обслуживанию общего имущества жилого дома.

Как показывает судебная практика, претензии к управляющим организациям у  собственников помещений жилого дома, как правило,    возникают в связи с непроведением либо некачественным проведением текущего ремонта общего имущества жилого дома.

При этом следует иметь в виду,  что   при любой ситуации  управляющая организация  является  обязанной  по проведению   ремонтных работ (текущего ремонта), обеспечивающих безопасные условия проживания в жилом доме, а  также направленных на предотвращение разрушения основных конструкций жилого здания.

По общему правилу проведение текущего ремонта управляющая организация вправе осуществлять в пределах средств, поступивших от жильцов дома в качестве платы за содержание и ремонт общего имущества. Вместе с тем, если речь идет о необходимости текущего ремонта, являющегося обязанностью управляющей организации, отсутствие на это  необходимых денежных средств правого значение не имеет. Если эти работы  изначально не были включены в смету, но их  проведение обусловлено необходимостью  обеспечения безопасных условий проживания, то обязанность по проведению   такого ремонта относится к риску исполнителей, отвечать за которых собственники  помещений  жилого дома не должны.

По-иному должны решаться вопросы о проведении  текущего ремонта, не относящегося   к указанному риску.

Так, при разрешении споров  относительно  возложения обязанности по  оказанию  управляющей  организацией услуг по  обслуживанию и ремонту общего имущества жилого дома  (проведению работ, ремонта и т.д.) судам следует выяснять, включена ли была услуга, о ненадлежащем оказании которой или неоказании возник спор,  в перечень работ, затраты на  которые включены  в плату (тариф)  за обслуживание и ремонт общего имущества жилого дома.  Притом, что плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом и плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в жилом  доме представляет собой плановые показатели, определяемые на основании  соответствующей сметы на год вперед. В этой связи управляющая  организация, в обязанности которой входит технический надзор и техническое  обследование общего имущества  жилого дома, должна  иметь представление о  том,  какие первоочередные мероприятия, в том числе связанные с проведением  текущего ремонта, должны быть проведены для сохранения  общего имущества жилого дома в надлежащем эксплуатационном  состоянии.  Соответствующие предложения  управляющей организацией должны быть  доведены до сведения   собственников и  отражены в смете, показатели которой являются основой для  установления   размера платы за содержание и   ремонт  общего имущества.

Вместе с тем,  если  сама управляющая компания  при заключении  договора  с собственниками  помещений жилого дома не позаботилась  о том, чтобы конкретизировать  принятые на себя  обязательства, в том числе и   по  проведению текущего ремонта,  суды правильно  исходят из того, что  при  такой ситуации  в понятие «текущий ремонт» входят все ремонтные работы, не относящиеся к капитальному.

Гусевский городской  суд  удовлетворил исковые требования К.Е.Н.  и  возложил на  управляющую компанию  ООО «Ц.» обязанность  по  проведению  текущего ремонта кровли жилого дома в габаритах квартиры истицы, установив, что в состав   тарифа (платы) на управление,  содержание и ремонт  многоквартирного жилого дома были включены затраты на проведение  текущего ремонта общего имущества жилого дома, к коему относится  и кровля. Соответственно  эта услуга, оплачиваемая жильцами дома, должна быть оказана надлежащим образом.  Кроме того, судом, в соответствии с требованиями ст.  29  Закона РФ «О Защите прав потребителей»,  взысканы и  убытки, причиненные квартире истицы в связи с залитием,  причиной  которого  явилось  ненадлежащее состояние кровли, отвечать за которое должна  была управляющая  организация. 

Если же перечень таких работ существует и он утвержден общим собранием собственников помещений жилого дома, то, разрешая спор, связанный с проведением текущего ремонта,  необходимо учитывать,  что  выполнение «незапланированных» работ должно осуществляться на возмездной основе, соответственно, оплата их ложится дополнительным  бременем  на собственников. В этой связи суду  необходимо выяснять, имеется ли решение собственников о проведении дополнительного, не запланированного ранее ремонта, и  как эти вопросы были урегулированы с исполнителем (управляющей организацией). Если такое решение не принималось,  то и отсутствуют  основания для возложения  на управляющую организацию соответствующей обязанности.

В соответствии с ч. 10 ст. 156 ЖК РФ собственники помещений жилого дома вправе поставить перед управляющими  компаниями вопрос о снижении  платы за обслуживание жилого дома в той ситуации, когда некоторые работы и услуги не были выполнены  либо выполнены  с нарушениями. Это право, кроме того, закреплено п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

При наличии такого заявления, которое  может быть сделано как устно, так и письменно, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в течение 5 дней обязана снизить размер платы за жилое помещение собственникам квартир. В противном случае  собственники могут обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В предмет доказывания по таким категориям дел входят, во-первых, обстоятельства, свидетельствующие о том, что работы и услуги по содержанию и управлению общим имуществом в многоквартирном доме на дату рассмотрения исковых требований не произведены и не оказаны; и во-вторых, сметная стоимость этих невыполненных работ и неоказанных услуг.

Л.Н.П. обратилась в суд с иском к управляющей компании ООО «Г.»  о перерасчете платы за работы по текущему  содержанию и ремонту жилого дома. Для проверки доводов истицы суд истребовал от ответчика  сметы,  наряды-заказы на выполнение ремонтных работ, акты выполненных работ,   сведения о поступивших от собственников жилья платежах по данному виду услуг. Анализ  представленных   доказательств позволил  суду прийти к выводу о том, что работы и услуги по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества жилого дома  ответчиком были оказаны в пределах  поступивших от собственников платежей, в  связи с чем решением  Полесского районного суда в  удовлетворении  иска  Л.Н.П. было отказано. 

Товарищество  собственников жилья

        В соответствии с требованиями ст. 135 ЖК ЖФ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, управления общим имуществом жилого дома собственники помещений многоквартирного  жилого дома  вправе создать товарищество собственников жилья, коим признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Члены же товариществ собственников жилья, как  следует из содержания приведенной нормы, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

Следует иметь ввиду, что возможность создания и деятельности ТСЖ  появилась  ранее  введения в действие нового  Жилищного Кодекса РФ.   В частности, такая возможность была   обусловлена  требованиями ст. 291 ГК РФ, а также ранее действовавшим (до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации)  ФЗ «О товариществах собственников жилья» (1996 г.). При этом признание  ст. 2 ФЗ «О введение в действие  Жилищного Кодекса Российской Федерации» утратившим силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» не означает  утрату легитимности ранее созданных ТСЖ, а также отдельных  положений его Устава, если эти положения не вступают в прямое противоречие с новым правовым регулированием.

К.К.С. обратился в суд с иском к  ТСЖ «С.» о признании незаконными действий ТСЖ по начислению и взиманию  платежей  на содержание и ремонт  общего имущества, а также  других расходов на предусмотренные уставом  товарищества цели  с собственников  каждой квартиры независимо  от площади квартиры, полагая, что такие платежи должны нести собственники  помещений  пропорционально размеру общей площади, принадлежащим им на праве собственности помещений. Как указывал истец, прежний порядок,   действующий в ТСЖ, противоречит требованиям ЖК РФ, а потому ничтожен.  Решением Октябрьского  районного суда  г. Калининграда  от       22 апреля 2010 г. исковые требования К. были удовлетворены. Отменяя указанное решение и вынося новое об отказе  в удовлетворении  требований К., судебная  коллегия указала, что ТСЖ «С.» было создано еще 18 июня 2003 г. в соответствии со ст.ст. 9,22 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Учредительными документами ТСЖ было предусмотрено, что доля  члена товарищества в общих расходах определяется  как равная  одной квартире  независимо от количества проживающих в ней лиц. Действовавший до введения ЖК РФ ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст.9) предусматривал возможность решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменить правило о пропорциональности числа голосов доле в праве, установив какой-либо иной критерий (например, каждый собственник мог иметь равный с остальными голос).  Поэтому установление в  ТСЖ «С.» порядка  определения   долей участия (квартира – голос) не противоречило  требованиям действующего на момент принятия соответствующего решения  законодательства.  С 1 марта  2005 г.  был  введен в действие Жилищный Кодекс РФ, ч. 1 ст. 37  которого  предусматривает, что доля в праве общей собственности на общее имущество  в многоквартирном  дома  собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. На основании ч. 1 ст. 39, п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ  размер платежей  и взносов  для каждого  собственника  помещений  в многоквартирном  доме, в том числе и на содержание общего имущества, определяется  в соответствии  с долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество.  Исключение из этого правила  предусмотрено  ст. 15 ФЗ «О введении в действие  Жилищного Кодекса Российской Федерации», согласно которой  доля в праве  общей собственности определяется  по  правилу  ч.1 ст. 37 ЖК РФ, если принятым  до вступления  в законную силу  данного ФЗ  решением общего собрания  собственников помещений или иным соглашением  всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. При такой ситуации, если  собственниками  ранее был выбран  иной вариант  определения размера доли в праве  общей собственности на общее имущество, то такое  решение собственников не утрачивает силу и после введения в действие  Жилищного Кодекса Российской Федерации. 

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, основанная на членстве. В соответствии  со ст. 143 ЖК РФ членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме: как жилого, так и нежилого. При этом членство в товариществе возникает при учреждении такого товарищества, а также на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.

Следует  отметить, что ФЗ «О товариществах  собственников жилья» несколько   по-иному определял порядок вступления и приобретения   членства в  таких товариществах.  Так, в соответствии  со ст. 32 названного ФЗ  членами товарищества  являлись  домовладельцы – собственники помещений  в кондоминиуме; после организации товарищества все лица, приобретающие  помещения в таком кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после  возникновения у них права собственности на помещение. Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» положения закона в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца,  признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации. В этой связи, разрешая спор о членстве в товариществе  собственников жилья, созданного до введения  в действие Жилищного Кодекса РФ, следует исходить из положений Устава ТСЖ, устанавливающих основания и условия вступления в члены товарищества, учитывая при этом   направленность волеизъявления  собственника, его последующее поведение, в том числе и его участие в делах товарищества.

Так, разрешая  спор  между К. и ТСЖ «С.»,  Октябрьский  районный суд  установил, что названное ТСЖ было создано в 2003 г. в порядке, определяемом ФЗ «О товариществах собственников жилья». Устав товарищества не  предусматривал для вступления в члены товарищества подачу соответствующего заявления; согласно Уставу членами товарищества признавались  юридические и физические лица, обладающие правом  собственности на жилые и нежилые помещения жилого дома.  К.  стал собственником квартиры в 2004 г. и с момента приобретения им жилого  помещения в доме  в соответствии с  положениями Устава  товарищества  стал  его  членом.  Свое вступление в ТСЖ К. считал добровольным, тем более, что никакого  заявления  о вступлении  ТСЖ от него не требовало. Отклоняя  доводы ТСЖ,  не желавшего признать  истца своим членом, суд, в том числе, сослался на  принятие от него членских вносов, а также на его участие   в  общих собраниях членов товарищества.  

Права и обязанности  члена товарищества собственников жилья как участника организации определяются Уставом. По общему правилу  член ТСЖ вправе в любое время  быть ознакомлен  с любыми документами ТСЖ, в том числе касающимися  его финансово-хозяйственной деятельности.   В случае нарушения таких прав член ТСЖ вправе обратиться  за судебной защитой.

Октябрьский  районный суд удовлетворил   исковые требования К.К.С. к ТСЖ «С.»  о понуждении к предоставлению документов.  При этом  суд указал, что в соответствии с Уставом товарищества  собственников жилья  вся документация в части, касающейся  помещений, должна быть доступна  членам товарищества для ознакомления и предъявляться по первому требованию; члены товарищества, их представители  вправе снимать копии с указанных документов.  Протоколы  и решения общего собрания, Уставы, годовые отчеты  должны быть представлены Правлением  для ознакомления  каждому члену товарищества по его требованию, в связи с чем суд возложил на ТСЖ  обязанность   представить  истцу для ознакомления указанные документы.  

Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным и любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выйти из состава членов.  В соответствии с требованиями ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ прекращается с момента  подачи  заявления о выходе из товарищества либо прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Исходя из содержания ст. 143 ЖК РФ, товарищество создается собственниками помещений жилого  дома,  соответственно, только такие лица  могут являться членами  товарищества.

Так, С. обратились в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома  №  по  2-му С.  переулку о создании ТСЖ, избрании исполнительных органов,  а также о порядке пользования общим имуществом жилого дома (придомовой территорией). Решением Зеленоградского районного суда  требования С.  были удовлетворены частично:  решение общего собрания признано недействительным  в части  формирования исполнительных органов ТСЖ и порядка пользования общим имуществом жилого дома. Отменяя решение суда в части  отказа  в иске С. о создании ТСЖ, суд кассационной инстанции    указал,  что инициатива в создании ТСЖ  исходила от гражданки Л.,  которая собственником помещений жилого дома не является, проживает в  жилом помещении,  собственником которой  является ее  дочь. Тем не менее именно Л., а не собственник квартиры, оспариваемым решением включена в состав членов ТСЖ, была избрана в члены правления, председателем правления.  Указанные обстоятельства суд оставил без проверки, что  и явилось основанием для отмены решения и направления дела на новое  судебное рассмотрение. При новом рассмотрении Зеленоградским районным судом  вынесено решение, которым  решение о создании ТСЖ было признано недействительным. Последствиями недействительности такого решения явилось   аннулирование регистрации ТСЖ в Межрайонной ИФНС. 

Следует отметить, что последствия недействительности  решений о создании ТСЖ в виде аннулировании регистрации ТСЖ в МИФНС   применяются  судами правильно и, как показывает  судебная  практика судов Калининградской области, во всех случаях, когда  признается недействительным такое решение.

При этом значительная часть споров, связанных с оспариванием  решений  общих собраний собственников помещений многоквартирного жилого дома, —  это  как раз споры в отношении решений общих собраний о создании ТСЖ.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии с требованиями данной нормы собственники помещений в одном многоквартирном доме, реализуя свое право по выбору способа управления,  могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности  адресного  учета  домов  в  Калининградской области. Достаточно часто самостоятельный   адресный номер  присваивается  не всему строению (жилому дому),  а его части (подъезду), что воспринимается гражданами  как следствие признания такой части дома  самостоятельным объектом недвижимости.

Однако следует иметь в виду, что многоквартирный жилой дом  представляет собой строение — отдельно построенное здание, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, расположенное на едином земельном участке, квартиры в котором имеют общие внеквартирные помещения и инженерные  системы. Признаками  такого строения  как единого целого  являются фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В этой связи даже  если подъезду  присвоен  самостоятельный почтовый адрес, это не означает, что такой подъезд приобретает статус самостоятельного объекта и способ управления в нем может быть иным по сравнению со способом управления в других частях (подъездах)  жилого здания.

Ленинградский районный суд  удовлетворил исковые требования  А.Л.А. и Ф.Н.И., признал незаконным общее собрание собственников помещений жилого дома и все принятые на нем решения, в том числе о создании ТСЖ.  Судом было установлено,  что  по данным технического учета жилой дом, квартиры в котором принадлежат истцам, является черырехподъездным многоквартирным жилым домом, представляющим собой  единое строение, подъезды которого имеют самостоятельную  нумерацию. Вопрос о выборе способа управления  мог и должен быть решаться на  общем собрании всего  жилого дома (собственников помещений, расположенных во всех 4-х подъездах). В этой связи  собрание, проведенное  собственниками  только  двух подъездов  и принятое на нем решение о создании ТСЖ, суд обоснованно признал неправомерным. 

Представленные на обобщение гражданские дела показывают, что особой сложности споры, связанные с оспариванием  решений общих собраний собственников о создании ТСЖ, для судов Калининградской области  не представляют. Обстоятельствами, имеющими значение для разрешения такой категории споров, является установление соблюдения процедуры созыва и проведения общего собрания: уведомление  о проведении собрания, наличие кворума для принятия решения, а также результаты голосования. При этом  число  голосов, принадлежащих  собственнику помещений жилого дома, при голосовании на общем собрании в силу требований  ч. 2 ст. 39, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ  прямо пропорционально доле в праве общей собственности  на общее имущество.

Так,  разрешая   требования Ш.Л.М.  о признании недействительными решений общих собраний о выборе способа управления ТСЖ, создании ТСЖ,  избрания  его исполнительных органов,  а  также  результатов  заочного голосования, Ленинградским судом было установлено, что созыв и проведение собрания осуществлены с нарушением требований жилищного законодательства: ненадлежащее уведомление о проведении, отсутствие кворума; собственники нежилых помещений о проведении собрания  не извещались и к участию в нем не привлекались; нарушена  форма бюллетеней для голосования, в голосовании  принимали участие лица, не имеющие полномочий для голосования, нарушен порядок подсчета голосов и т.д. Установление  указанных  юридически значимых обстоятельств явилось основанием для удовлетворения  заявленных требований истца. 

Такие же   нарушения  при созыве и проведении общего собрания  по созданию ТСЖ  были  установлены  Ленинградским районным судом   при разрешении другого спора по иску С.В.В. и Д.В.Л., в связи с чем судом было постановлено  решение, которым решение общего собрания собственников многоквартирного дома  о создании ТСЖ признано  недействительным. 

Вместе с тем, разрешая такие споры, следует иметь в виду, что  соответствующие нарушения не должны носить формальный характер. В том случае, если выявленные судом нарушения  при созыве и проведении собрания  не являлись существенными, а принятое собранием решение не повлекло за собой  нарушение прав и законных интересов  истцов, при этом  их участие  в собрании не могло повлиять на результаты голосования, решение такого собрания суд вправе оставить в силе.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Б.Е.Л., Б.И.М., Ю.В.А., оспаривавших решение общего собрания о создании ТСЖ, Ленинградский районный суд пришел  к выводу, что  существенных нарушений  при созыве и    проведении собрания не имелось. Суд не согласился с доводами  истцов об отсутствии необходимого количества голосов для принятия оспариваемого ими решения и  необходимости исключения из числа лиц, принимавших участие в  заочном голосовании, собственников, за которых бюллетени  голосования  были заполнены членами  их семей. Как установил суд, впоследствии, в том числе и в ходе разрешения  судебного спора,  собственники помещений   указанные действия членов своих семей  одобрили и согласились с тем голосованием, которое нашло отражение в бюллетенях, заполненных от их имени.   

Поскольку товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,  основной его целью является обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В  силу требований ст. 137 ЖК РФ в целях  удовлетворения  различных потребностей  своих членов  товарищество  вступает в многочисленные  отношения  с различными юридическими и физическими лицами, в том числе   вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Для достижения указанных целей ТСЖ может непосредственно  заниматься обслуживанием, эксплуатацией, ремонтом  недвижимого имущества в многоквартирном доме (т.е. управлением)  либо передать функции такого  управления  управляющей  компании. При этом  в силу  требований п.1. ч.1         ст. 137 ЖК РФ договор на управление  с управляющей организацией (компанией)  заключается ТСЖ от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно стороной в таком договоре  является ТСЖ, а не собственники помещений жилого дома.  При условии заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключение договоров ресурсоснабжения товарищества собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями не требуется. Все эти вопросы  должны решаться  управляющей компанией на  профессиональной основе, обусловленной условиями  заключенного договора.  В указанном случае поставщиком коммунальных услуг ТСЖ будет являться  управляющая организация. В случае, если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций осуществляется путем заключения  товариществом  возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.  Кроме того, ТСЖ должно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Вопросы заключения  таких договоров отнесено к компетенции  Правления ТСЖ, если иное не  предусмотрено Уставом.

При этом следует иметь в виду,  что товарищество собственников жилья  приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, формирующие и выражающие волю своих членов. В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ  органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. При этом органы управления ТСЖ не рассматриваются как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений.  В этой связи не может быть, например, у правления ТСЖ самостоятельной ответственности, такая  ответственность возникает  непосредственно у ТСЖ как юридического лица. Поэтому в том случае, если  предметом спора  является действия и решения коллегиальных органов ТСЖ, то надлежащей стороной в этих спорных отношениях будет само ТСЖ, а не его коллегиальные органы, привлечение к участию в деле  коллегиальных органов ТСЖ, членов этих органов либо членов ТСЖ не требуется.

Что же касается взаимоотношений между ТСЖ и его членами, то в соответствии с избранным собственниками помещений способом управления  товарищество предоставляет приобретаемые коммунальные услуги своим  членам  на основании членства в организации. Заключая договоры  на оказание  коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме с организациями, трудовые договоры со специалистами, непосредственно  оказывающими услуги (выполняющими работы),  ТСЖ выступает не в собственных интересах, а в интересах  членов товарищества. С этой точки зрения товарищество не является продавцом либо поставщиком коммунальных услуг своим членам.  Поскольку правоотношения по  оказанию услуг строятся не на  основе договора, а на основе членства, само ТСЖ не  несет самостоятельной  ответственности  перед своими членами.

        В этой связи, разрешая  споры между товариществом и членом товарищества по  вопросам  управления жилого дома, оказания коммунальных услуг, суды правильно отказывают  в удовлетворении требований  истцов о взыскании   компенсации морального вреда.

По-иному квалифицируются правоотношения между ТСЖ и  собственниками помещений, не членами товарищества. В отношении  с такими собственниками жилья товарищество выступает в качестве исполнителя коммунальных услуг и должно руководствоваться  Правилами представления  коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением  Правительства  РФ  от 23.05.06 №307, со всеми вытекающими последствиями, в том числе предусмотренными  Законом ФЗ «О защите прав потребителей».

Высшим органом управления  товариществом является   общее собрание.  Задача такого управления  состоит  в решении  наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. Реализацией  права  каждого собственника – члена товарищества — на  участие в управлении деятельностью  ТСЖ  является  его непосредственное  участие  в  общем собрании,  принятии решений  путем голосования  по всем  вопросам  жизни товарищества, а также в обжаловании  принятых  решений.

Следует  отметить, что  наиболее  распространенную категорию  судебных споров, связанных с  деятельностью ТСЖ,  составляют  споры об обжаловании  решений  общего собрания  товарищества.

В соответствии с требованиями  ст. ст. 46, 146 ЖК РФ член товарищества собственников жилья вправе обжаловать в суд решение, принятое  с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

В.В.М. обратился в Балтийский районный суд с иском о признании  недействительным решения общего собрания ТСЖ «Н.» об утверждении целевого  вноса  из расчета  60 руб. с  1 кв.м.  площади  жилого помещения на проведение благоустройства – установление ограждения жилого дома. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу о том, что  работы по благоустройству придомовой территории непосредственно связаны с  обслуживанием  общего имущества  жилого дома, решение  по   вопросам, в том числе по установлению целевых взносов для проведения таких работ,   входит в компетенцию общего собрания  членов ТСЖ, кворум для  принятия  которого имелся. Соответственно ТСЖ правомочно было принять  указанное решение, обязательное для всех своих членов, если даже они голосовали против его принятия либо вообще не принимали участие  в собрании.

При этом, в соответствии с требованиями приведенных выше норм Жилищного Кодекса РФ,  заявление о таком обжаловании  может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда  член товарищества узнал или должен был узнать о принятом решении.

Так,  С.В.А. обратился в Балтийский районный  суд с иском к ТСЖ «Н.» об оспаривании решения ТСЖ по вопросу благоустройства придомовой территории и установлению дополнительных взносов, принятого  на общем собрании 01.06.2008 г. и к моменту обращения С. с указанным иском  уже  частично реализованного.  Возражая против заявленных исковых требований,   ТСЖ заявило, в том числе, и о пропуске истцом срока на обжалование  указанного решения.  Доводы о пропуске С.  срока были судом отклонены.  Как указал суд,  истец не был надлежащим образом  уведомлен о проведении собрания и о принятом на нем решении, соответственно, течение срока для него  начиналось с момента, когда  истец  непосредственно ознакомился  с   оспариваемым  им решением. 

Вместе с тем, разрешая  заявления  о пропуске срока  на обжалование,  следует  иметь в виду,  что такие вопросы  необходимо  рассматривать применительно к  уже  сложившейся  судебной  практике в отношении    сроков исковой давности. Так, в силу требований ст. 45 ЖК РФ,  корреспондирующейся  с требованиями ст. 200 ГК РФ,   началом течения этого срока (срока на обжалование)  следует считать день, когда  член  товарищества узнал  или должен был узнать о принятом решении. Критерий, предусмотренный общим правилом  (день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права),  предполагает  в каждом случае оценку конкретных обстоятельств. В этой связи следует учитывать, что помимо  обязанности у ТСЖ о надлежащем  уведомлении  своих членов о проведении собрания  и о  принятых  на нем решениях, сами  члены ТСЖ  должны  проявлять должную разумность и осмотрительность в отношении  собственных прав и обязанностей, как членов  товарищества. Так, из материалов  гражданского дела  видно, что  еще  в 2008  г. ТСЖ были частично проведены работы по благоустройству придомовой территории, возведению ограждения, что являлось очевидным для всех жильцов дома, в том  числе и для истца.  При такой ситуации суд должен быть  выяснить у истца, была ли у него   объективная, реальная возможность получить от своего товарищества информацию, в связи с чем ТСЖ проводит такие работы, за чей счет и принималось ли по этому поводу какое-либо решение. Если такое  «незнание» о принятом решении  вызвано  пассивностью самого члена товарищества, вряд ли  можно согласиться с  тем, что  в такой ситуации срок  на обжалование решения ТСЖ должен исчисляться с того  момента,  когда   у члена ТСЖ  проявится интерес к деятельности товарищества и он непосредственно  ознакомится  с принятым  на  этот  счет  решением. 

Обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме,  устанавливаются  товариществом  на основании сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, утверждаемой  общим собранием членов ТСЖ. Кроме того, общее собрание  вправе  учредить специальные  фонды (например, резервный, фонд  на восстановление и  ремонт общего имущества), а также размер взносов в них.

Такие решения общего собрания ТСЖ обязательны для исполнения его членами,  а по вопросам установления размера обязательных платежей, создания фондов, средства которых предназначены на восстановление и ремонт  общего имущества, —  и для  собственников,  не являющихся членами ТСЖ.

При этом по смыслу п. 6 ст. 155 ЖК РФ в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ собственник помещения, не являющийся членом товарищества, должен вносить установленные общим собранием членов ТСЖ платежи и взносы исключительно товариществу в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ, причем независимо от наличия договора как  письменного документа. Эта же обязанность  закреплена  и п.  33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,  согласно  которому  размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Законность  данного положения  Правил подвергалась судебной проверке — решением  Верховного  Суда РФ  от 26 ноября 2010 г. (по делу N ГКПИ10-1256) оспариваемые положения нормативного правового акта  признаны соответствующими  Жилищному кодексу Российской Федерации.

ТСЖ «О.» обратилось в суд с иском к Т. о взыскании с них задолженности по оплате жилья и целевым взносам, установленным решением общего собрания товарищества. Возражая  против  иска, ответчики  ссылались  на то, что членами  ТСЖ не являются, договор  между ними  и ТСЖ на управление  не заключался, соответственно,  принятые ТСЖ решения не  носят для них обязательный  характер и они  не обязаны   вносить товариществу установленные им целевые взносы.  Ленинградский районный суд  с доводами ответчиков не согласился и указал, что  созданные ТСЖ  фонды предназначены для восстановления  и ремонта общего имущества жилого дома и его оборудования, а также  для использования  средств  в этих фондах в каких-то нештатных ситуациях  в интересах  всех собственников  помещений жилого дома, а не только  его членов. В этой связи ответчики, как собственники  помещений  в многоквартирном доме,  в силу требований ст. ст.  156, 158 ЖК РФ несут  равную с другими собственниками (членами и не членами ТСЖ) обязанность  по несению расходов  на содержание  общего имущества  в многоквартирном доме в размере, обеспечивающем  содержание  этого имущества;  решения ТСЖ, направленные  на реализацию  этой обязанности, обязательны  для всех собственников,  в том числе  и для тех, которые членами ТСЖ не являются, вне зависимости от того, заключался ли между  указанными сторонами договор в письменной форме или нет. 

Более того, Жилищный кодекс РФ предоставляет товариществу право в судебном порядке требовать принудительного возмещения любым собственником помещения в доме обязательных платежей и взносов (ч.3 ст. 137 ЖК РФ) и иных общих расходов  (ч.4 ст. 137 ЖК РФ). 

ТСЖ «О.»  обратилось в суд с  иском о взыскании с Т., не являющихся членами ТСЖ,  задолженности  по оплате услуг по обслуживанию жилья и коммунальных услуг.  Задолженность образовалась в связи с тем, что Т. только частично  производили оплату жилищно-коммунальных услуг,  полагая, что  поскольку  членами ТСЖ они не являются и договор между ними  и ТСЖ не подписан, они не должны оплачивать расходы  по охране территории, паспортно-регистрационному обслуживанию, а также  вносить целевые взносы  и взносы  в резервный фонд. 

Удовлетворяя заявленные истцом требования,  суд установил, что  ТСЖ «О.»  на основе принятых в 2007-2009 гг. смет  доходов и расходов  установило размеры платежей  и взносов  для каждого собственника помещения  в многоквартирном доме, которые являются обязательными  для всех собственников, в том числе и Т., которые, согласно ст. ст.  156, 158 ЖК РФ,  обязаны нести  расходы на содержание  принадлежащих им помещений, а также  участвовать  в расходах  на содержание  общего имущества   в многоквартирном доме.  Услуги, включенные в смету, оказываются (в том числе по охране территории, паспортно-регистрационному  обслуживанию) и  поскольку Т.  фактически являются  их потребителями, то, соответственно, должны их оплачивать. Что же касается взносов в резервный фонд, то как установил суд, средства резервного фонда предназначены для    восстановления  и ремонта  общего имущества в многоквартирном  доме и его оборудования — проведения непредвиденных работ, ликвидации аварийных ситуаций, в связи с чем ТСЖ  вправе было  требовать их уплаты  от  ответчиков. 

По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. В силу требований ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ   общее имущество принадлежит  на праве общей долевой собственности всем собственникам (жилых и нежилых) помещений многоквартирного жилого дома.  В ситуации,  когда в многоквартирном доме создано  товарищество собственников жилья,  собственники помещений в многоквартирном доме — не члены ТСЖ — лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества.  Поскольку у ТСЖ не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чем у собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

К.О.Н. обратилась в суд с иском к ТСЖ «П.» о признании недействительным  решения общего  собрания собственников  помещений жилого дома от 02.03.2009 г., которым разрешались вопросы пользования  общим имуществом жилого дома: изменение технического назначения помещений жилого дома, относящихся к общему имуществу,  установление долей в праве собственности  на общее имущество,  возможность ликвидации  мусоропровода  и переноса  мусорных контейнеров  в другое место и  т.д. Истица  указывала, что инициатива в проведении собрания  исходила от ТСЖ, которое не имело право  выходить с такой инициативой, поскольку  собственником  общего имущества жилого дома не является, кроме того, само  собрание  проведено с нарушением   законодательства и необходимого кворума для принятия решения не имело.  Балтийский районный суд согласился с тем, что вопросы, по которым  принято было оспариваемое решение, касались прав  всех собственников жилого дома в отношении владения и  пользования  общим имуществом жилого дома, а не только членов ТСЖ. В этой связи   рассмотрение этих вопросов  было правомерно вынесено на обсуждение  общего собрания всех собственников, инициатива в проведении которого  вполне могла исходить и от ТСЖ.  Вместе с тем, поскольку судом были установлены нарушения в процедуре принятия указанного решения (отсутствие кворума), оно было признано недействительным. 

Как показывает судебная практика, не всегда  в многоквартирных  жилых домах, в которых созданы ТСЖ, вопросы управления  общим имуществом  выносятся на обсуждение  всех  собственников общего имущества жилого дома. Естественно, решения, принятые ТСЖ, могут не устраивать жильцов дома, при этом как членов, так и не членов ТСЖ. Так, например, общее собрание ТСЖ   может принять  решение не использовать мусоропровод, хотя он есть в доме, что не всегда устраивает  жильцов дома.  Такое решение может  быть оспорено всеми собственниками (и членами и не членами ТСЖ).  Только если  член ТСЖ  вправе оспорить  такое  решение  в том числе и по процедуре проведения собрания  (уведомление, кворум и  т.д.), то собственник жилого помещения не член ТСЖ — только по основаниям нарушения его прав, как собственника общего имущества жилого дома. При этом и в первом, и во втором случае субъектом спорных отношений (ответчиком)  будет являться   ТСЖ как юридическое лицо;  члены ТСЖ, принимавшие или не принимавшие участие в проведении общего собрания, к участию в деле не привлекаются. Как видно из представленных на обобщение  гражданских дел, при разрешении  споров в отношении  решений общих собраний ТСЖ, суды не всегда    выясняют у истцов вопросы, связанные с тем, являются ли они членами ТСЖ или нет. Между тем от того, какой субъектной правоспособностью обладают истцы, будет зависеть  и объем  обстоятельств, подлежащих установлению и проверке.

Оплата коммунальных услуг

В соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги в многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, включая продажу бытового газа в баллонах, а также плату за отопление или плату за теплоснабжение, заключающееся в продаже твердого топлива при наличии печного отопления.

В соответствии с требованиями жилищного законодательства обязанность по оплате коммунальных услуг  лежит на  нанимателях по договорам  социального  найма   и собственниках  помещений.

        При этом согласно с ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

      Такая же обязанность в силу  требований  ст. 31 ЖК РФ  лежит и на членах семьи собственника жилого помещения.

     В силу требований названных норм члены семьи нанимателя,  собственника жилого помещения  являются  солидарными должниками, в связи с чем  в случае предъявления  исполнителем коммунальных услуг требований о взыскании  задолженности  по  жилищно-коммунальным услугам указанные лица подлежат привлечению к участию в деле  в качестве соответчиков.

     Участники общей долевой собственности на  жилое (нежилое помещение) отвечают по долгам  пропорционально  своим долям в праве долевой собственности , что прямо следует  из положений   ст. 249 ГК РФ, которая предусматривает, что  каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Разрешая требования ООО «Управляющая компания «Н.» к  Б.Э.М., Б.И.В. о взыскании задолженности за услуги по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 5 769,59 руб., мировой судья возложил обязанность по ее возмещению на этих ответчиков солидарно. Между тем  жилое помещение, задолженность по которому  возникла, находится  в   общей долевой собственности четырех лиц: указанных выше ответчиков,  а также Б.Т.Ю., Б.В.Ю, которые  к участию в деле в качестве соответчиков мировым судьей  даже не привлекались. Между тем,  в соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ, ст. 249 ГК РФ  задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги подлежала взысканию со всех участников общей долевой собственности в долевом порядке исходя из размеров их долей в праве общей собственности на жилое помещение. При такой ситуации решение  мирового судьи нельзя признать правильным. 

Что же касается  нанимателей по договорам коммерческого  найма, то в силу   ч. 3 ст. 678 ГК РФ  размер, порядок и сроки  внесения таким нанимателем платы за жилье регулируется  договором, заключенным с наймодателем.  При этом в соответствии с приведенной нормой, если договором не установлено иное, наниматель  обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.  Поскольку  в данном случае сам наниматель не состоит в договорных отношениях с управляющей организацией, управляющая организация обязана принять исполнение денежного обязательства за собственника жилого помещения. При этом в силу требований  ст. 403 ГК РФ  наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение. В этой связи  в случае  возникновения  спора, связанного с погашением задолженности по  плате за обслуживание жилья и коммунальным услугам, ответственным за возникновение такой задолженности (надлежащим ответчиком ) будет являться собственник  жилого помещения.

Такая же ответственность возникает у нанимателя и собственника жилого помещения в случае проживания  в нем  временных жильцов. В соответствии с требованиями ст. 80 ЖК РФ  проживание временных жильцов  предполагается бесплатным, они не уплачивают вознаграждение нанимателю или собственнику за свое проживание, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги в силу требований  ч. 12 ст. 155 ЖК РФ  они обязаны оплачивать. Ответственность за их действия  несет лицо, предоставившее жилое помещение для временного проживания, – наниматель или собственник, соответственно,  это лицо и должно привлекаться в качестве ответчика по требованиям о взыскании задолженности  по  неоплаченным коммунальным услугам, предоставленным  всем проживающим в квартире, в том числе и временным жильцам.

По общему правилу размер платы за коммунальные услуги устанавливается прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с использованием показаний индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета. Только при отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Размер платы за коммунальные услуги согласно положений  ч. 2 ст. 157 ЖК РФ рассчитывается с применением тарифов, установленных органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с Федеральными законами от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ Правительство Российской Федерации в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг Постановлением от 23 мая 2006 г. N 307 утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которые регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Действие Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в жилых помещениях как государственного и муниципального, так и частного жилищного фонда.

В зависимости от оборудованности многоквартирного дома коллективными и индивидуальными приборами учета потребления коммунальных ресурсов Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам установлено несколько способов определения размера платы за коммунальные услуги исходя из способа определения объемов потребленных коммунальных услуг.

При этом  п. 16 Правил  предусмотрено, что  при наличии  в помещениях  индивидуальных  приборов учета и при отсутствии  коллективных  размер платы  за коммунальные услуги  определяется  исходя из показаний  индивидуальных  приборов учета.  Для Калининграда и Калининградской области  это характерно для определения  объемов фактического потребления холодного и горячего водоснабжения, электро- и газоснабжения.

Что же касается  теплоснабжения,  то в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг учет потребленных услуг по теплоснабжению по показаниям  индивидуальных приборов учета  допускается, но    при наличии установленных в доме общедомовых средств  измерения.

Г.В.Л., П.В.В., С.В.Я. обратились в суд с иском к ТСЖ  «К»  о возложении обязанности на ТСЖ  производить расчет  оплаты за отопление  квартир  истцов с учетом установленных в квартирах индивидуальных приборов  учета. Как видно из материалов дела, ТСЖ отказывалось производить  расчет оплаты по показаниям установленных в квартирах истцов  индивидуальных приборов учета, ссылаясь, что ТСЖ принимает поступающую в дом тепловую энергию по показаниям внутридомового счетчика, способ оплаты по показаниям этого счетчика установлен общим собранием собственников жилого дома. Зеленоградский районный суд удовлетворил  требования истцов, признав на ними право производить  плату за тепловую энергии по показаниям установленных в их квартирах индивидуальных приборов учета, при этом указал, что в данном случае расчет  платы должен производиться  по установленной Правилами  формуле с учетом  затрат на обогрев  мест общего пользования и теплопотери.

В соответствии с Правилами  предоставления коммунальных услуг в  случае оборудования жилого дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за  отопление  определяется по индивидуальным приборам учета, но с обязательной корректировкой платы 1 раз в год.  Такая корректировка, в соответствии с требованиями названных выше Правил,  производится на основе показаний  общедомового счетчика и направлена  на равное  выполнение всеми  собственниками  помещений жилого дома обязанностей  по компенсации затрат, необходимых на  содержание общего имущества жилого дома.

Так, Ленинградский районный суд отказал в удовлетворении  исковых  требований  Г.В.А. о производстве расчетов за отопление только по показаниям индивидуального прибора учета тепловой энергии без учета показаний общедомового счетчика. 

Установка в многоквартирных жилых домах коллективных (общедомовых) приборов учета, как правило, производится по волеизъявлению собственников  помещений жилого дома. Между тем, как показывают представленные на обобщение  гражданские  дела, это  не всегда связано только  с желанием собственников, иной раз такая установка производится по решению ресурсоснабжаюшей организации. Допуск к эксплуатации прибора учета является основанием для  начисления  платежей  не по нормативам, а по показаниям  счетчика.

К.Н.В. обратилась в суд с иском к ОАО «Управляющая компания», МУП «Г.»  о понуждении производить расчет  платы  за отопление по нормативам, а не по показаниям общедомового прибора учета тепловой энергии. При этом истица указывала, что данный счетчик установлен  без согласия  жильцов дома, дом для использования счетчика  при расчетах платы за отопление не подготовлен, стены дома не утеплялись, ремонт системы  отопления с момента постройки  дома  не проводился, в связи с чем   плата за теплоснабжение  увеличилась вдвое. В удовлетворении  исковых  требований К. было отказано. При этом, отказывая  с иске,  суд указал, что установка приборов учета связана не только с инициативой собственников, такое решение  может принять и ресурсоснабжающая организация.  Что же касается состояния  жилого дома и  проведения по нему  энергосберегающих мероприятий, то это забота собственников, и ресурсоснабжающая организация за недостатки общего имущества жилого дома  ответственность  нести не должна. 

В данной ситуации суд прав. Действующее законодательство об энергосбережении направлено  на обеспечение точности, достоверности и единства измерения в части учета отпускаемых и потребляемых энергетических ресурсов. Согласно ст. 11 ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…» собственники зданий, строений, сооружений, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие зданий, строений, сооружений, многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов  в течение всего срока их службы путем организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий.  В  этой связи,  разрешая такие споры, в том числе связанные  с оспариванием действий по установке  приборов учета, суд вправе проверить только  правильность установки таких счетчиков и соответствие  их действующим стандартам.

Перерасчет платы за коммунальные  услуги

При временном отсутствии  граждан  внесение  платы за отдельные  виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется  с учетом перерасчета  платежей за период  временного отсутствия граждан.

Такой перерасчет с соответствии  с требованиями пп. 54-59  Правил предоставления коммунальных услуг гражданам  производится на  основании письменного  заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания  периода  временного отсутствия, пропорционально  количеству дней  временного отсутствия, которое определяется  исходя из  количества  полных календарных  дней, не включая  день выбытия  с места постоянного проживания и  день прибытия на место.  При этом перерасчет платы  может производиться  не за все виды коммунальных услуг, а только  за отдельные услуги: за холодное  и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и  газоснабжение; перерасчет  размера платы за  водоотведение  осуществляется  в случае перерасчета  платы за  холодное, горячее водоснабжение.  Такой закрытый  перечень  определен Правительством РФ в приведенных  выше  Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем  перечень документов, подтверждающий сам факт временного отсутствия потребителя, приведенный в Правилах, не носит исчерпывающий характер,  поэтому суд вправе принять любые письменные доказательства,  подтверждающие и  фиксирующие  факт такого временного отсутствия.

Прокурор Озерского района обратился в   суд с иском  в интересах А.М.Т.   о возложении на МУП «О.-ЖКХ» обязанности по перерасчету платы за коммунальные услуги  в связи с временным отсутствием  истицы по месту жительства  с 12 по 26 мая 2010 г.  В подтверждение  факта отсутствия  были представлены проездные билеты А., подтверждающие факт выезда последней  в указанный период времени за  пределы Калининградской области.  Производство  по делу  было прекращено  по основаниям  отказа А. от иска в связи с добровольным удовлетворением ответчиком ее требований. 

При этом следует иметь в виду, что согласно ч.11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, соответственно, в такой ситуации какой-либо перерасчет не производится.

В соответствии  с ч. 4 ст. 157  ЖК РФ в случае оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную  продолжительность, размер платы  за коммунальные услуги может  быть уменьшен. Порядок снижения размера платы в указанных случаях определен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Советский городской суд  удовлетворил  исковые требований И.М.А. к  управляющей организации  ООО «Ж» о производстве перерасчета  платы  за отопление, согласившись с доводами  истицы о том,  что такая услуга  в период отопительного сезона 2009-2010 г.  оказывалась некачественно, температура  в жилых помещениях  квартиры истицы практически в течение всего отопительного  периода не превышала 15 градусов. 

Решением  Черняховского городского суда  были удовлетворены требования Х.А.Н. к ООО УК «Ч. домоуправление», МУП «Т.»  о возложении на ответчиков обязанности  по  перерасчету платы за отопление за период октябрь-декабрь 2010 г. Помимо  такой обязанности суд взыскал  с поставщика услуг  — ООО УК «Ч. домоуправление» — в пользу истца и компенсацию морального вреда. Взыскивая такую компенсацию,  суд правильно исходил из  установленной Законом РФ «О защите прав потребителей»  ответственности исполнителя  за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг.

Следует отметить, что и в первом, и во втором случаях в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг судом  были приняты заявления   и обращения жильцов (истцов)  в различные инстанции с жалобами на  плохое отопление  их квартир, акты осмотра систем отопления, проверок температурного  режима  жилых помещений. Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества регулируется  Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем положения названных Правил  (пп.64-74) не содержат исчерпывающего перечня средств доказывания  наличия такого факта, в связи с чем суду в качестве таких доказательств могут предоставляться любые доказательства, подтверждающие наличие   соответствующих недостатков.

Анализ изученных дел позволяет сделать вывод, что судьями  при разрешении споров, связанных с обслуживанием многоквартирных жилых домов, в основном правильно применяются нормы материального и процессуального права.

Между тем при рассмотрении дел данной категории следует учитывать, что Федеральным законом от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ в Жилищный Кодекс РФ внесены изменения, направленные на упорядочение деятельности по управлению многоквартирными домами, постановлением  Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года внесены изменения в акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг, а также утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных  домах  и жилых домов.

Судебная коллегия по гражданским делам

Калининградского областного суда

Заказать звонок
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.